浅谈投资性房地产业务及其会计处理

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1、浅谈投资性房地产业务及其会计处理：随着我国社会主义市场经济的发展和完善，投资性房地产市场日益活跃，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，研究投资性房地产及其会计处理，对推动我国市场经济的健康稳定发展，有着非常重要的意义。本文以我国的新会计准则为依托，阐述了投资性房地产的概念、发展现状及其重要性，并分析了我国投资性房地产的确认、计量、记录和报告，阐述了我国投资性房地产在会计处理中存在的问题，并提出了一些具有针对性的改进建议。　　关键词：投资性房地产会计处理改进建议　　1概述　　在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房

2、、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定。　　2投资性房地产业务的重要性及现状分析　　新会计准则中给投资性房地产的定义

3、是：投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。　　2.1投资性房地产业务的重要性投资性房地产是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，它所创造的高额附加值以及为投资者所带来的丰厚利润，强烈地吸引着一些企业和个人投资者。当然，在我国随着市场化改革的快速推进，投资性房地产早已成为拉动经济增长的支柱产业。投资性房地产行业不仅关系到城市居民，而且还是关系现在和将来农村人口城市化的问题。投资性房地产行业不仅是一个产业发展问题，还是一个社

4、会发展问题。　　2.2我国投资性房地产业务的现状分析前几年来，我国投资性房地产业出现了新一轮的持续快速增长，增长幅度逐年递增，其中单2004年第一季度，投资性房地产增长41.1％，增幅比2003年同期提高6.2个百分点。针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策进行调控。　　从2004年第二季度开始，投资性房地产增长幅度逐月降低，其增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1－6月份投资性房地产分别增长32.9％和34％）。这表明自2004年以来国家采取的

5、一系列控制高速增长的政策措施已初见成效。但是，就最近几年的投资性房地产市场情形来看，投资性房地产热潮并没有就此止步。中国的经济继续保持了前几年的强劲走势，投资者相信，只要现在涉足了投资性房地产行业，如果经济能够像他们所预期的那样持续发展，那么将来一定会从中得到收益，这就是我国投资性房地产业务的现状。　　3投资性房地产业务会计处理的分析　　3.1投资性房地产的确认分析投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业自行建造或开发的房地产，只有在

6、自行建造或开发活动完成的同时，开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产，不包括作为存货的房地产。　　3.2投资性房地产初始确认及会计处理分析投资性房地产初始应按其成本计量，购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”，建造过程中发

7、生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借记“投资性房地产”，贷记相关科目。　　3.3投资性房地产的后续计量分析新会计准则指出：投资性房地产的后续计量有成本和公允价值计量两种，通常应当采用成本模式计量，企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。为保证会计信息的可比性，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，而且已采用公允价值模式计量的房地产，不得从公允价值模式转

8、为成本模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值计量。　　3.4投资性房地产用途转换的分析新准则规定：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变满足下列条件之一的应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资