杭州业主大会和业主委员会工作指导规则

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1、杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则第一章总则第一条为进一步加强党建引领，规范我市业主大会和业主委员会工作，根据国家、省、市物业管理法律法规以及《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、《中共浙江省委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（浙委发〔2018〕14号）和《中共杭州市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（市委〔2018〕12号）文件精神，结合我市实际，制定本指导规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行

2、业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理活动，建立健全街道（乡镇）和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事决策和工作推进机制。引导和支持业主中的党员通过法

3、定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。第七条业主委员会在街道（乡镇）和社区指导监督下开展履职工作。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。第八条区、县（市）房产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的日常运作开展业务指导。街道（乡镇）负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作，明确职能科室及人员。社区协助街道（乡镇）开展相关具体工作。第二章业主大会第九条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人

4、数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给所在地街道（乡镇）。物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道（乡镇）报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有

5、关的文件资料。第十一条符合成立业主大会条件的，街道（乡镇）应当在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立首次业主大会会议筹备组。第十二条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）或社区代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道（乡镇）代表或其委托的社区代表担任。筹备组中的业主代表，由街道（乡镇）组织业主推荐产生。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道（乡镇）协调解决并确定最终名单。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第

6、十三条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十四条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的

7、人，应当认定为业主。　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。第十五条筹备组应当根据业主委员会委员候选人产生办法的要求，核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的先进性、代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。第十六条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过