房地产投资风险

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1、房地产投资风险　　所谓房地产投资风险是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度极其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，都可能是形成房地产投资风险的原因。大体讲，房地产投资存在以下各种类型的风险。　　（1）房地产投资风险—投资支出风险。房地产投资支出是指投资者取得、开发土地并进行房产建设所花费的各种成本费用支出。由于房地产具有不可移动性，而且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，一旦完工，变很难更改，如进行改建，投资将很大。因此如果投资者判断失误，便会蒙受损失。另外，房地产投资周期长，一个新建项目由

2、于建设周期较长，在建设过程中也会遇到投资支出增加问题，这可能导致房地产投资者不堪重负并蒙受损失。　　（2）房地产投资风险—经营风险。经营风险是指在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理中可能棉队的风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产经营风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定因素。出租能给投资者带来收益，但租金过高，会使承租者望而却步；租金过低，又会使投资者不能按时收回投资。空置率是指在一定的时期内，房地产出租数与可租

3、数之间的比率。显然，在租金价格水平一定的情况下，空置率越低，投资者收益越高；相反，空置率越高，投资者收益越低。从客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的风险。　　（3）房地产投资风险—商业风险。商业风险是房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。商业风险是一种综合性风险，是多种因素综合作用的结果，这些因素作用具有不确定性。但投资者仍可通过各种手段对商业风险进行防范，例如投资者可以通过抵押贷款的方式，利用固定利率将投资部分风险转移给银行。投资者也可以通过委托物业管理的方式，将投资的部分商业风险转移给物业管

4、理公司。　　（4）房地产投资风险—金融风险。房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。据有关人士分析表明，大部分房地产投资中，贷款一般都占总投资的50%以上，有时甚至占80%或90%以上。自有资本和借入资本组合比率是高些好还是低些好是不一定的，两者利率的确定主要取决于投资者对以下几个因素情况的判断：房地产投资的预期收益、成本、贷款利率和贷款期限等。融资风险很大程度上是由市场利息率的变动而产生的，在市场利率发生变化的情况下，房地产的价值会发生变化。测算房地产投资价值的一个基本方式是投资价值=预期年收益/收益还原利率。收益还原利率是与市场利率呈同方向变化的，预期年纯收益一定

5、的情况下，市场利率越低，房地产投资价值越大。市场利率的降低会刺激消费，抵押贷款利率降低会提高居民购买能力，从而使得房地产的销售额上升。　　（5）房地产投资风险—购买力风险。购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率大小息息相关的，它指由于社会物价总水平上升而使投资者未来实际收益减少，即购买力降低，而形成的风险。如果投资者将房地产以固定利率的分期付款方式出售或以固定租金的方式进行出租，便可能面临购买力风险。浮动利率或缩短租期可能降低购买力风险，但同时也可能对投资收益的形成起到负面影响，例如采取浮动利率虽然降低了购买力风险，但同时会使购房者数量减少等。在通货膨胀率很高的情况下，消费者也可能将消费从

6、住房中转移，从而影响房地产的消费需求，也会给投资者带来损失。　　（6）房地产投资风险—市场风险。市场风险是指由于房地产使擦黑能够的变动而引起的投资损失。房地产市场是一个特殊的市场，由于房地产的不可移动性，房地产时常一般只受区域性因素的影响。土地市场一般可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求的变化在很大程度上牵制着房地产投资收益的实现及其大小。例如房地产市场价格水平的波动、房地产消费市场的局限等等都是引起市场风险的原因。　　（7）房地产投资风险—政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。例如产业政策、税收政策、金融政

7、策和投资限制等。我国现正处于市场经济改革、经济体制转轨的关键时期，各种有关政策的调整比较频繁，而房地产投资周期相对较长，房地产特别土地是国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大，城市规划的变化不但影响投资房地产的用途，对其利用强度也形成限制，不去理解城市规划的变化方向而盲目投资，对投资者的打击将是巨大的。我国最近出台的各种住房公积金、抵押贷款、住房分配制度改革等有关文件、规定，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成