房地产投资风险分析

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1、第十章房地产投资风险分析学习目标通过本章的学习，要求学生掌握房地产投资风险的处置方法；熟悉房地产投资风险的类别，了解风险的侧度。第一节房地产投资风险概述一、风险的含义风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为的主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成的经济损失的可能性。二、风险的基本特征（1）风险存在的客观性（2）风险事项发生具有随机性（3）风险具有相对性（4）风险事项具有可测可控性（5）风险与收益相伴而生三、房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。（一）按风险的来源分类

2、1.国家风险2.市场风险3.自然风险4.企业风险（二）按房地产寿命周期分类1.投资前期的风险2.开发建设期间的风险3.经营阶段的风险4.管理阶段的风险投资风险利润分部规律为,以正常使用阶段为谷底的左陡型凹曲线分布。风险利润寿命周期利润曲线风险曲线图10-1房地产寿命周期与风险利润曲线（三）按风险的内容分类1.政治风险2.环保风险3.金融风险4.市场风险5.信用风险6.财务风险7.经营风险第二节房地产投资风险的测度一、单个房地产投资项目风险的测度可通过计算房地产投资收益的期望值、方差、标准差、标准差系数，以标准差和标准差系数作为测度风险的工具。（一）期望值一个变

3、量的期望值是：式中E(X)－期望值Xi－第i个可能的结果(如投资收益率）Pi－第i各结果Xi出现的概率n－可能结果的总数设A、B两个房地产投资项目的收益分布情况如表房地产投资项目A的收益分布房地产投资项目B的收益分布X(%)P5713150.200.300.300.20X(%)P20141040.200.300.300.20房地产投资收益期望值E（X）为：E(XA)＝5%×0.20＋7％×0.30+13％×0.30+15％×0.20＝10％E(XB)＝20％×0.20+14％×0.30+10％×0.30+4％×0.20＝12％A、B两个房地产投资项目的期望收益

4、率是不相等的，B的期望收益率大于A。（二）方差与标准差随机变量X的方差为：σx2=随机变量X的标准差是其方差的平方根：σx=计算A、B房地产投资项目的方差和标准差。σxa2＝0.20×(5%-10％)2+0.30×(7%-10％)2+0.30×(13％-10％)2+0.20×(15％-10％)2＝0.154％σxb2＝0.20×(20%-12%)2+0.30×(14%-12%)2+0.30×(10%-12%)2+0.20×(4%-12%)2＝0.28％投资收益率的标准差σx为：σxa＝＝3.92％σxb＝＝5.29％A房地产投资项目的标准差大，投资风险大。（三

5、）标准差系数随机变量X的标准差系数为：计算A、B房地产投资项目的标准差系数：＝39.20％＝44.08％B投资项目的投资风险大于A投资项目。房地产投资主体选择投资项目的原则收益高、风险低的项目。一般情况下，投资项目的预期收益越高，其所伴随的风险也越大。这时投资项目的选择取决于投资主体对风险的态度。▼冒险精神强、风险承受力大的倾向于按期望值原则进行决策。▼不愿冒险、风险承受力小的按标准差系数原则决策。二、多个房地产投资项目总风险的测度（一）两个投资项目资产组合的风险测度假设投资于两个房地产项目：A与B，报酬率分别为XA和XB。并假设项目A占总投资的百分比是a，其

6、余的投资（1-a）放在项目B上。则这个资产组合的总报酬率为：Xp＝aXA+(1-a)XB其期望值为：E(Xp)＝aE(XA)+(1-a)E(XB)方差（或称为变异系数）和标准差分别为：σ2(Xp)＝a2σ2Xa+(1-a)2σ2Xb+2a(1-a)σXbσ(Xp)＝σ2(Xp)——资产组合的方差σ(Xp)——资产组合的标准差σAB——系项目A与B的互动，称为共变数（也称协方差）如果σAB大于0，则两个项目的报酬率呈同方向变动，反之，σAB小于0，则两个项目的报酬率呈反方向变动。资产组合的总风险来自两个因素两个资产自身的变动两个资产的共动显然，在组成资产组合时，

7、如果投资者选择两个相互变动很少，甚至反方向变动的资产，则可降低总资产组合的风险。仍以前例说明投资组合风险的运算。已求得的投资收益率期望值A为10％，B为12％，再假设总投资中A占40％，B占60％。则总期望值为：E(Xp)＝40%×10％+60％×12％＝11.2％总方差为：σ2(Xp)＝0.42×0.154％+0.62×0.28％+2×0.6×0.4σAB＝0.0003136σAB＝（5％-10％）×（20％-12％）×0.2+（7％-10％）×（14％-12％）×0.3+（13％-10％）×（10％-12％）×0.3+（15％-10％）×（4％-12％）×

8、0.2＝-0.00196由此看出，把总