20130218_东莞_写字楼市场调研报告_徐安琦

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1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。东莞写字楼市场调研报告2021/7/19报告结构城区写字楼市场现状镇区写字楼市场现状区域市场典型写字楼案例写字楼产品线分类东莞写字楼发展历程全市写字楼市场现状东莞写字楼发展历程发展阶段区域演变过程区域特征产品发展过程商务氛围较差较好浓厚发展情况代表楼盘90年代末的东莞写字楼基本上是以政府部门与国有企事业单位自建自用为主；主导产业——制造业多数企业的办公室均设于厂内；

2、部分中小型企业在市区商业繁华区域商住型物业设立小型办公室，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小，市场上不成熟。受政府行政中心南迁以及商务区规划等利好因素刺激，办公需求继续增长，办公物业投资热度有所提升。东莞办公楼市场加速开发，短期内形成供应高峰。但受2008年下半年全球金融危机影响，部分外向型中小企业选择搬回厂区或选择成本更低的商住楼。从08年开始东莞写字楼供应出现回落，市场进入短暂的调整期。在经济复苏以及政府对东莞商务区重点规划的背景下，得益于东莞经济快速发展、产业转型升级和国内外企业扩张需求，办公楼市场重新启动，一批优质办公楼项目相继被

3、推出，东莞优质办公物业市场将有结构性转变，众多大型优质项目将投入开发。雏形阶段发展阶段快速发展阶段2002年2010年至今1995年金源商业中心、经贸大厦、花园商业中心第一国际、华凯广场、中环财富广场、鼎峰卡布斯、中信协和大厦、胜和大厦环球经贸中心、海德广场、广发金融大厦、汇峰中心东莞写字楼发展进程写字楼分布的变化，随着城市规划发展的更新而交替。由“莞城区——东城——南城CBD”的区域变迁过程CBD南城总部基地东莞大道-鸿福路商务片区东城-东城大道商务片区南城-胜和-元美路商务片区莞城（旧城区）商务片区莞城区作为东莞旧城区，老城区的规划及商务配套条件

4、，限制了写字楼的建设，片区以老商业、老居住、机构办公区为主。东莞传统豪宅片区，东城区高端地位来源于高端住宅的支持，区域内同步存在商务写字楼、五星级酒店、高端住宅、集中商业。东莞市政府、市政设施集中地，中心城区规划发展以行政办公为主，依托行政中心区规划发展起来的商务区规划发展倾向度最高的区域，是东莞最具发展前景和规划的CBD区、南城总部基地，办公区环境及设施代表东莞目前最高水平。东莞写字楼发展进程商务区莞城区东城区南城区代表楼盘中侨大厦、福民广场、国泰中心等；御景大厦、世博广场、地王商务中心、鸿福大厦、东升大厦、骏达商业中心、君豪商业中心等；华凯广场、

5、财富大厦、国际商会中心、金盈大厦、胜和广场、鸿福广场、广发金融大厦、华凯活力中心、国际商会大厦、第一国际、南峰中心、汇成大厦、中盛商务大厦等；客户特征以政府机构，中小型的科技、贸易、建筑设计类企业为主以咨询、培训、科技、贸易类客户为主，少量五百强企业在此设点较多品牌大企业，以保险、证券、咨询顾问、贸易、设计类企业为主，特征档次偏低、建筑陈旧、设施落后；基本配套成熟，但商务配套较为缺乏；租金、售价水平较低；基本都以小客户为主，少有整层大客户；写字楼整体素质较莞城有较大提高，个别项目达到较高水准；商业配套完善，形成成熟商圈；受大商业制约、对投资客户吸引力

6、不够；分散零散、未能形成片区联动。政府重点规划、未来发展潜力看好；写字楼整体素质高，建筑设计及设施代表东莞最高水平；商务氛围及商务配套较为成熟；区域内聚集较多知名企业，金融类大客户较多；莞城东城南城东莞写字楼发展进程在经历四个阶段的发展和变迁，东莞办公形式由最初的满足办公需求逐步向现代的办公楼跃进满足基本的办公场所需要提高办公效率展示企业形象多功能、复合办公空间工厂生产与办公区混合独立的办公空间对办公场所的形象、设备、配套等有较高要求寓办公、休闲、娱乐为一体东莞写字楼发展进程老城商业中心区东纵、东城大道商业区莞太路金融中心区CBD中央商务区区域现状早

7、期物业外观陈旧，配套严重不足，整体档次偏低大型商业集中区，写字楼供应较少，主要为满足区内需求交通便利，多家大型金融机构集中，商务氛围日趋浓厚交通便利，服务设施完善，商务、商业氛围不足，人气不旺区域特点东莞最早的商务集中地，早期咨询服务业的根据地与成熟商业构成功能互补，主要面向供货商及中小企业及办事处金融及相关联上、下游企业集中地，东莞金融、商务一条街国内外大型企业总部、建筑容量最大、人流活动最密集、商务氛围最高产品特点传统商务办公空间中小型商务空间产品多元化概念化的纯办公写字楼客户特征经济能力较弱的私人办公空间为主大中型企业为主，投资成分相对薄弱,金

8、融、服务业为主，及相关联成长型企业中小企业为主，成长型企业居多，其投资成分大大中型企业为主，投资成分相对薄弱