天府广场中心城营销推广建议

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1、天府广场·中心城营销推广建议书2007－11－18目录一、天府广场·中心城SWOT分析二、天府广场·中心城营销推广定位三、天府广场·中心城营销推广计划四、天府广场·中心城营销推广各阶段实施工作计划一、天府广场·中心城SWOT分析（一）优势（strengths）1、项目地理位置及交通优势：（1）位于成都几何中心（2）位于众所周知的成都市中心标志性景观——天府广场的下面（3）位于地铁1、2、线换乘站出入口（4）位于成都中央CBD区核心地带（5）紧邻成都三大核心商圈（春熙路、盐市口和骡马市）（6）位于成都东西南北交通干线交叉汇集地带，公交线路四通八达。2、项目物业优势：（1）国内唯一

2、单层面积最大的商业广场；（长276米，宽168米，建筑面积46000㎡）（2）国内唯一拥有12500㎡露天广场的地下商业项目；（3）拥有11个地面出口、8个过街通道，人流动线四通八达的地下商业广场。（4）15部自动扶梯、5台电梯、全方位高档音响广播系统、进口中央空调系统打造的国内顶级地下商业项目。（5）可同时容纳360余辆汽车的配套停车服务。3、项目商业优势：（1）12500㎡的下层广场与地面天府广场景观融为一体，尽揽来自四面八方的中外游客；（2）坐拥地铁1、2线换乘站出入口，独享每日30万人次的人流量；（3）宽达10米，长达400多米的地下商业步行街，可同时容纳1万多人漫步休

3、闲购物，尽享另类舒适。4．项目特殊优势：（1）地铁物业——成都地铁独家出资打造，推行国际购物中心最新管理理念——统一招商、统一管理、统一营销推广、统一服务，倾力打造成都城市商业新名片。（2）巨资装修——打造别具一格的地下巴蜀风情商业街，与地面天府广场文化景观融为一体，成为成都观光、旅游、休闲、购物的新亮点。（二）劣势（weaknesses）1、成都地铁预计要到2010年10月才能开通，在此之前，项目无法体现地铁人流优势，为项目的商业经营带来不利因素。2、地下物业，受层高、通风、采光等各方面的限制，影响人们的舒适度，与地上物业相比具有劣势。3、地下商业，受消防、排污、排烟限制，影

4、响业态规划，难以实现理想商业布局，导致项目业态规划难以具有独特性。（三）机会（Qpportunities）1、地铁商业——开创城市商业新篇章，带来投资创业新商机——产生巨大的人气效应、跟风效应。2、地面天府广场文化景观、下层广场景观、地下巴蜀风情商业街融为一体——成为成都又一个别具一格、独具特色的旅游、观光、休闲、购物新亮点。3、交通枢纽中心——城市的窗口，企业展示、传播、交流、宣传的最佳口岸。（本项目——成都地铁1、2线换乘站最大的交通枢纽中心）（四）威胁和风险（Threats）风险之一：尽管我们可以通过对地铁商业的商机宣传，赢得比较好的招商人气。但是，通过对前期意向商户的摸

5、底调查，许多商户都是抱着对地铁商业的美好憧憬而来，一些商户甚至不知道自己要经营什么，而是问允许做什么。由此可见，许多商户存在抢占地铁商机的投机心理，缺少理性投资，一旦地铁开通后，经营效益并理想，希望破灭之后便将会出现大面积撤场，从而给项目带来不堪预计的后果，给地铁商业蒙上难以消除的阴影，乃至影响整个地铁商业的价值。规避风险策略——必须对商户的经营实力、经营能力、经营项目、经营业绩进行认真考察，招纳有实力、有能力、有成熟项目的理性投资者。风险之二：本项目只有下层广场周边紧邻地铁出入口，可以较好地享受地铁人流，能够充分体现地铁商业的魅力。但这部分面积仅仅占整体个项目面积的30％。本

6、项目还有占70％的大面积的商铺是属于离地铁口较远的地下商铺，如果没有一个能够吸引人的经营题材，是很难将人流吸引进去，毕竟地面还有更丰富的经营项目（百货大楼、摩尔百盛、人民商场、青年路、春熙路等等）。由于目前本项目的业态规划受物业局限，相当部分经营面积的业态规划与地面相似，不具有独特性。规避风险策略——必须从宣传定位上进行独特卖点的深入挖掘，打造本项目对消费者独具特色的吸引力，确立本项目在消费者心目中的特殊地位。风险之三：如果完成招商后，商户结构、商品结构、价格结构不理想，将会影响人们的购物积极性，大大降低地下巴蜀风情商业街的购物氛围，并进而影响地下巴蜀风情商业街的旅游、观光价值

7、，从而使地下巴蜀风情商业街与地面天府广场文化景观相脱节，导致项目陷于孤立被动局面。规避风险策略——应对各业态区域内各类商家的布局、整体商品结构、整体价格结构按照商业规律进行合理规划，并按照规划引入相应的商家和商品。二、天府广场·中心城营销推广定位根据对项目可能存在风险的分析，结合招商需求和打造项目特色吸引力的要求。我们认为，本项目的营销推广定位应包括两个部分。第一部分定位：从招商需求角度定位，以“地铁商业，全新商机；抢占地铁商机，抢占天府广场·中心城。”为主题定位。定位依据：通过对项目情况的