2017长沙写字楼市场报告—2017年半年刊

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1、封面页前言：上半年，“政策向左，市场向右”的困局格外明显。房地产行业政策一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存;另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。从政策效果看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。这些现象的核心原因在于:无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。虽然金融“缩表”,但整体融资环境仍相对宽松，但5

2、月房贷增量规模却并不算少。在热点一、二线城市“四限”情况下，更多资金流向三四线城市。正是在这样的情况下，上半年各线城市成交量全线回落，一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。核心城市周边的三四线成交持续低迷，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头更是同比大增215%，市场热度可见一斑。综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，核心城市周边的三四线城市收政策抑制成交量降至较低水平

3、；更多三四线城市如雨后春笋般迅速成为热点，如徐州、盐城、汕头等成交量呈加速上涨之势。从房价趋势看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓，如广州、深圳、福州、苏州等。而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。与此同时，新晋热点二线城市和部分三四线城市房价快速持续上涨，譬如长沙、西安、宁波、南宁，部分城市价格已达高位。而环一线和热点二线的三四线城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅价格较去年下半年快速增长，例如珠海、惠州同环比涨幅均高于40%；其次，如太仓、芜湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市，环比保持10%

4、的增幅，同比涨幅均在20%以上。针对当前政策造成的“逆向分化”也好，还是“按下葫芦浮起瓢”也罢，之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城III市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策，轮动效应带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。随着政策调控蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行“四限”之下，未来楼市将逐渐在政策的威力之下慢慢回归理性。对于非热点城市，应当抓好2017年限购、限贷带来的需求溢出机会，尤其是环核心城市圈的三、四线城市，更应抓好机会加速去化库存产品。在这些有销售量没有入住量的地区盲目囤货，最终只能得落得作茧自

5、缚的结局。III目录一、宏观市场环境11.1长沙上半年主要政策11.2宏观环境11.3楼市资讯31.4城市规划41.5典型城市新入市高级办公楼6二、土地市场82.1土地市场供应82.2土地市场成交92.3典型商务地块分析10三、楼市数据123.1商品房市场供求分析123.2商业市场供求分析133.3写字楼市场供求分析14四、半年度销售排名174.1商品房销售TOP20174.2商业销售TOP10184.3写字楼销售TOP10184.4商务企业销售金额TOP1019五、重点产品研究205.1在售项目动态205.2重点竞品分析235.3潜在产品研究24六、租赁市场分析256.1租赁市场格

6、局256.2重点项目月度租金监控26七、总结277.1市场小结277.2政策分析277.3未来市场走势及预判27III定义写字楼标准/DefineOfficeBuildings一、宏观市场环境1.1长沙上半年主要政策时间政策属性主要内容对商办市场影响2017/3/18限购限购区域为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县(限长沙经开区、星沙区域)暂停出售二套房；非本市户籍家庭可申购1套商品住宅利好2017/3/18限贷商贷：首套房首付比例不低于30%，1套房贷款已结清购买2套房首付比例不低于35%，1套房贷款未结清购买2套房首付比例不低于45%，暂停发放3套房及以上住房

7、商业贷款公积金：首套房首付比例不低于20%，1套房贷款已结清购买2套房首付比例不低于35%，暂停发放3套房及以上住房公积金贷款。无影响2017.5.20限购暂停对限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房(含新建商品住房和二手房)；暂停对限购区域已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房；限购区域内无住宅的非本市户籍家庭可申购1套住宅利好2017.6.29限价2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目当时的分面积段销售均价；首次开盘