1.房地产开发的程序管理

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1、第一章房地产开发的程序管理【教学目的】通过本章教学，使学生明确房地产开发的概念，掌握房地产开发的主要程序，了解土地使用权的获取，清楚城乡规划及其对房地产开发的影响。【重点难点】房地产开发主体、参与者；土地使用权获取方式。第一节房地产开发的概念一、概述1、房地产开发的定义房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供生产、生活空间，并改变人类环境的一种活动。2、房地产开发的永恒性人口增长、技术进步、生活品位变化、工作方式改变，社会对房地产开发来改造人居环境的需求是永恒的。改变的只是组织形式，不可能改变开发

2、本身。3、开发活动的变化趋势开发活动日益复杂；开发活动日益专业化。二、房地产开发主体1、开发主体房地产公司（开发商）建筑公司2、开发商⑴投资商与开发商投资商：投资人、股东开发商：业主、建设人⑵开发商的作用组织⑶开发商的分类大开发商小开发商⑷开发商的趋势专业化三、房地产开发参与者1、土地所有者或使用者2、政府：直接管理部门、市场部门3、金融机构：银行、信托公司、保险公司4、建筑商5、专业顾问：建筑师、工程师、园林景观、城乡规划、环境律师、会计师、房地产估价师、物业管理地产代理（策划、销售）城市市场研究四、

3、消费者或买家1、自用型消费者：支付能力2、投资型买家：收益能力第二节房地产开发的主要程序一、几种常见的程序划分方式1、投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理2、投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地所有权或使用权、规划设计方案与报批、签署有关合作协议、工程建设与竣工验收、市场营销与物业管理3、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段二、解释过程1、投资机会选择与决策分析选择机会决策投资2、前期工作购买土地

4、；工程施工前的准备工作。3、建设阶段工程施工4、租售阶段1、市场推广2、销售选择租赁出售第三节土地使用权的获取一、城市土地概念1、定义城市区域内的陆地和水域及其地上、地下空间。2、城市土地的三种内涵自然地理概念：经济地理概念：垄断性社会概念：3、城市土地三个层次⑴市区土地：建成区⑵规划区土地：还有农村、农田⑶行政管辖区土地二、土地制度模式1、私有制：美国2、国有制：中国、英国三、土地管理模式1、市场模式：美国、英国2、政府模式：中国香港四、土地使用权获取方式划拨出让市场购买租赁五、土地使用权划拨1、定义

5、：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、划拨土地的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。开发商：经济适用房用地六、土地使用权出让1、定义国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让金土地使用权的总价。3、出让土地的范围划

6、拨土地范围以外的土地。4、出让土地使用年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合用地：50年3、出让方式：协议出让招标拍卖挂牌补地价七、土地合同（略）八、土地使用权出让价格1、土地开发程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”2、价格形式⑴土地使用权出让金（土地使用费）⑵毛地价政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费之和毛地：一般是旧区未拆迁安置补偿的土地生地：一般是新区未进行征地补偿的土地。⑶熟地价经过征地、拆迁和市政基础设施投入，

7、符合“通平”条件可直接用于建设的土地的价格。九、征地及补偿1、征地的定义征收征用2、征地范围：农民集体所有的土地3、征地管理权限规定：国务院省、自治区、直辖市政府4、征地补偿费范围：土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费十、土地开发模式1、市场模式民间公司开发。2、政府模式政府组建公司开发。3、混合模式民间主导，政府支持（民办官助）政府主导，民间参与（官督商办）第四节城乡规划及其对房地产开发的影响一、概念1、定义对一定时期内城乡的土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。2、作用

8、二、城乡规划的内容城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。三、城乡规划的层次1、传统：总体规划（分区规划）详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划）2、现代：深圳市总体规划次区域规划分区规划法定图则详细蓝图四、城乡规划与房地产开发1、规划的指导作用：通则式规划判例式规划2、规划的修改报规划局批准；是否实施？在已经出售的情况下。