福州市房地产市场的研究

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1、福建师范大学郑建雄硕士学位论文摘要本论文运用马克思主义地租理论、地价理论、社会主义城市地租和房地产经济学等理论知识，结合国内外房地产发展的背景，通过对房地产的特点、作用和新定位的阐述，追溯了福州市房地产市场发展的四个阶段。系统总结福州市房地产市场的现状和调整期的突出现象，分析了市场下行的表现和原因，研究了市场在调整期所出现的政策指向和需求变化。通过对福州市房地产市场的结构分析，详细讨论了影响市场发展的利弊因素，明确指出政府、开发商、购房者三者与市场之间的角色关系和定位。针对政府重磅救市措施和中央“保增长，扩内需"的经济发展目标，预测了2009年市场格局的转变。通过分析房地产

2、业无缘十大振兴产业的原因，指出福州市振兴房地产业的思路和对策。文章最后结合土地、资金、房价、宏观政策等影响房地产市场的重要因素，展望了福州市房地产市场的发展方向，指出在科学发展观理念的指引下，保增长更要保民生，公开、公平、透明、规范将是今后房地产发展的基础，品质追求和宜居生活将成为今后房地产发展的重点，随着“大福州”城市格局的逐步形成和居民素质的不断提升，经历过“寒冬"洗礼的福州市房地产市场，未来的发展必将更加成熟、理性和健康。关键词：福州市，房地产，市场，发展，对策福建师范大学郑建雄硕士学位论文中文摘要房地产市场是社会主义市场体系的有机组成部分。房地产市场包括房产市场和地

3、产市场。房地产价格是房地产经济理论研究的核心。地租理论是地价理论的前提，二者共同奠定了房地产价格分析的基础。许多国家都经历过房地产市场的快速发展，但世界范围内的房地产市场曾经出现过的泡沫、特别是在2008年以来的金融危机中所遭遇的困难令人深思。我国房地产发展的历史也同样几经起伏、波浪式前进，2008年的房市令所有的房地产业都感受了寒冬的冰冷。中国的房地产业走到了三岔口。如何解读福州房地产价格的信息，分析福州房地产市场的演进及走向，提出促进市场稳定和成熟并用以制定、实施宏观经济的发展策略，是～个没有完全解决但非常有实践意义的课题。本论文共分5章：第一章《房地产的特点和作用》在

4、解析了房地产业的特点与作用之后，思考了房地产的新定位。房地产业有着不同于其他产业的特殊属性，所以也有着与一般产业不同的发展轨迹。从房地产的商品属性看，房地产的耐久性、固定性等显著的特点导致了房地产缺乏流动性，造成了房地产市场严重的不完备性，引起市场配置资源的效率低下，市场失灵普遍存在。从房地产的运行特点看，房地产行业是三高产业，即高投入、高风险、高回报。从房地产的社会属性看，房地产具有社会保障性。房地产业是国民经济的支柱产业。在我国，房地产行业增加值占GDP的比重2007年超过5％，成为名副其实的支柱产业。房地产行业投资有力地拉动了上下游50多个相关行业的发展，其间接创造价

5、值更大。在2009年3月召开的十一届全国人大二次会议上，房地产作为“增强内需对经济增长的拉动作用”的重要行业，写入了温家宝总理的政府工作报告，充分表明了政府救房地产的决心和信心。第二章《福州市房地产发展的历史回顾》勾勒了在政府的规划与指导下一个城市的发展方向。历届的福州市委、市政府都高度重视市民住房困难问题。为解决市民群众的住房困难而确立的“三大工程”一安居工程、广厦工程、造福工程在福州启动。“东扩南进”战略使金山已成为福州开发规模最大的新住宅区。Ill福建师范大学郑建雄硕士学位论文从演进和发展轨迹看，福州房地产历经了起步发展(1984年"--'1987年)、快速发展(19

6、88年"-'1992年)、低迷调整(1993年"-,1998年)、繁荣发展(1999年-'-'2007年)四个阶段。论文追溯了20世纪80年代以来福州房地产发展的具体历程，对每一阶段、每一年度福州房地产业出现的重大项目、出现的重大转折点及影响福州房地产业的重大政策、法规等作了具体的描述，限于篇幅，此不赘述，具体内容详见论文。第三章《福州市房地产的发展现状及其分析》总结了2008年福州市房地产市场出现的几个新特点：第一，住宅建设投资及供销比重提升；第二，购房者以本地居民为主；第三，中小套型商品住房销售比重提高；第四，二手房成交量占市场份额明显提升，二手房成交面积首次超过商品房

7、；第五，市场供求关系发生变化。在楼市萧条时，福州也出现了十分突出的现象：退房、退地、一二手房价倒挂、土地流拍、抄底现象。为了改善土地市场的冷漠气氛，政府采取了一些新政策。第一，主推小地块，第二，增加商业地块比例。第三，采取宽松的土地政策。还有“公布拍卖起始价’’、“土地前期议价”等一系列举措。“以自主需求为主，以中小套型为主"的市场消费格局，要求开发商作出调整产品的推广策略。2008年，福州市房地产市场下行趋势明显：房地产业投资滑坡，呈现逐季回落趋势；商品房新开工面积、竣工面积等指标均出现大幅回落；商品房销售量呈现