创新保障性住房建设投融资机制

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1、创新保障性住房建设投融资机制［摘要］保障性住房建设投融资机制方面存在诸如资金来源不足，住房公积金日常运作不规范，缺少住房信贷的政策担保体制等问题。要尽快建立保障性住房体系的法制基础，明确划分中央和地方政府的事权和财权，扩大保障性住房建设投融资渠道，加大对保障性住房投融资的风险控制以及加快建设保障性住房金融机构。［关键词］保障性住房投融资机制住房公积金［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1004-6623(2011)06-0024-04［作者简介］祖晓青(1976-)，女，河南郑州人，安阳工学院经济管理学院讲师

2、，研究方向：金融与保险。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障性住房建设是国家“十一五”以及“十二五”重点建设项目之一。本文以对河南安阳的调查为基础，探讨保障性住房建设投融资的机制问题。安阳市住房保障工作起步于1999年，10余年来累计完成投资约51亿元，建设保障性住房320多万平方米，惠及居民5万多户。安阳市是河南省18个地市中经济适用住房建设起步最早的城市之一，目前，已累计完成投资43.6亿元，开发建设了34个住宅小区，总建筑面积达

3、268万平方米，解决了3万多户城市中低收入家庭的住房困难。2006年，安阳市开始发放租赁补贴，累计发放户数达2.9万户，其中，2010年保障户数达到12967户。2008年，安阳市启动廉租住房建设，累计完成投资约6亿元，实施项目24个，总建筑面积达52万平方米1万余套。2010年，安阳市完成城市和国有工矿棚户区拆迁39万平方米，改造面积达5.35万平方米。公共租赁住房试点工作正式铺开，开工建设公共租赁住房1.6万平方米372套①。此外，安阳市出台了《关于2010年度市区廉租住房申请条件和经济适用住房申购条件及相关问题的通知》，

4、对廉租住房申请条件和经济适用住房的申购条件进行了较大调整，进一步扩大了保障性住房覆盖面，受到群众的一致好评。同时，2010年，安阳市保障性住房服务大厅投入使用，为河南省首家，极大方便了群众。尽管安阳市保障性住房建设取得了很大成就，但是随着时间的推移，保障性住房建设面临一些新的问题，其中之一就是投融资。一、保障性住房投融资运行机制存在的主要问题（一）保障性住房资金来源不足目前安阳市保障性住房建设暴露的资金不足问题主要体现在廉租房方面。因为经济适用房采用的是控制利润率的运作方式，因此在保证土地供给的前提下，市场的运作保障了资金的供

5、给。而廉租房的建设资金主要依靠各级政府的财政支出，给政府部门带来了巨大的压力。1.地方政府建设廉租房资金不到位。廉租房具有公共产品性质，而公共产品的福利性决定了政府是廉租房建设主体。廉租房与商品房之间是替代关系，据统计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使商品房价下降3%至4%。商品房价的下降会导致政府财政收入的下降，而增加廉租房的供给却会加大政府的财政支出。因此，廉租房具有使财政收入减少、财政支出增加的特点，这就使得地方政府将廉租房建设资金转移到能马上出政绩的面子工程上，从而使廉租房建设资金主要依赖于住房公积金的增值收益部分。因

6、此，土地出让金就成为许多地方政府的重要收入来源，甚至成为最大一块财政收入，再加上房地产企业的营业税、土地增值税和企业所得税，地方财政已成名副其实的“土地财政”①。1.银行不重视保障性住房信贷。受地方政府建设廉租房动力不足的影响，银行在信贷方面也是轻保障性住房，重商品房建设。尽管安阳市在2007年全年、2009年下半年出现商品房市场开发过热的现象，但是各大银行还是不顾高风险，依然将贷款发放给商品房的开发商。面对城市保障性住房的贷款需求，却保持一种限制或排斥的态度。银行的亲疏政策又进一步加大了保障性住房资金的投入障碍。2.廉租房建

7、设融资工具单一。目前安阳市保障性住房中廉租房和经济适用房的开发建设主要依赖住房公积金、各级财政和银行信贷，金融机构还没有发挥实质性的作用。安阳市目前还没有开发出相应的针对保障性住房建设的金融衍生产品，而传统的债券和信托基金也只是起步和探索阶段，这就使得储蓄转化为投资的机制能力有限。廉租房的新型融资渠道如BOT系列、PPP、PFI等方式还没有得到进一步的研宄，投入应用的机制还有待设计。（二）住房公积金日常运作管理不规范住房公积金是依靠政府信用归集的一笔用于住房消费的资金，属于具有专项用途的专用资金，是职工个人的工资收入。随着住房

8、公积金制度的推行，住房公积金积累的额度将越来越大，需要处理的数据信息越来越多。但住房公积金日常运作管理方面存在很多不规范的地方。1.住房公积金管理中心身份不明。按照河南省的规定，住房公积金管理中心是直属省辖市人民政府不以赢利为目的的独立的事业单位，不得挂靠任何部门或单位，不得