经济调整期房地产企业风险防控探讨

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1、经济调整期房地产企业风险防控探讨【】本文以经济调整期为大背景，分析在经济调整期经济形势及房地产现状，深层次剖析了经济调整期房地产企业存在的风险，并就这些风险防控提出了笔者的几点对策建议，期望能为有关部门提供参考依据。　　【关键词】经济结构调整期；风险防控；市场需求；化解对策　　　　1在经济结构调整期间房地产企业存在的风险分析　　11经济调整期引发的行业风险　　在经济调整期，国际经济形势不容乐观，各国出现了不同程度的财政收入负增长，经济下滑导致企业破产倒闭、就业形式严峻、物价水平不稳定，加上我国在社会转型期的各种利益分化的不均，使

2、得各类社会矛盾空前尖锐，这一情况在房地产市场方面表现为公众对房地产行业的不信任，百姓的消费积极性受到打击，对住房需求减慢，在购房投资方面更多的是持观望态度，这导致了房地产行业的低迷，使得一些房地产开发项目不能按时竣工投入市场，烂尾工程必定影响了贷款银行、投资者和一部分群众的利益，对他们的生活产生了极其不利的影响，成为行业中不和谐的因素。　　1.2经济调整期引发的资金风险　　2008年爆发的全球金融危机，可以简单地举例为两大房屋贷款中介发生危机引起的，两大公司占据着全国房贷款的绝大比重，而购房者的资质越来越降低，这些房产公司为了自

3、己的资金的流动，将这些贷款打包证券化变卖给各个投资人，而购房者无力偿还贷款，开发商无法获利，银行资金无法回流，近而引发了次房贷危机。从08年的金融危机我们可以得到些许启迪，长期以来，我国的房地产开发形成了一个高负债的经营模式，房地产开发企业准入门槛低，企业自身所有资产较少，在项目开发资金筹集阶段严重依赖银行贷款，在企业获利资金回笼阶段采取阶段式滚动开发模式，上一期项目的回流资金立马投入下一期项目，行业内部资金混用、挪用现象严重，这种滚动式开发模式对资金回流的要求较高，在经济发展平稳或上行期，这种模式尚可以正常运转，但在经济调整期

4、，房地产市场交易量和交易价格均有回落，当交易情况达不到预期时，极易造成资金周转不灵、经营困难，甚至资金链条的断裂。由于房地产企业资金回流满，引起链条断裂，一系列的连锁反应也相继出现，借款人无力偿还贷款，银行只能通过低价处理抵押物，银行贷款因回收困难使得存款提款人的提款需求不能满足，银行出现流动性危机，破产甚至倒闭。企业也因资金风险出现了金融信贷风险。　　1.3经济调整期引发的房地产预售风险　　经济调整期引发的房地产预售风险主要表现在企业经营风险和消费者风险加大两个方面。但笔者在中着重分析经济调整期给房地产企业带来的经营风险。而企

5、业经营风险则表现在如下方面：　　1.3.1经济调整期引发房地产企业制度管理的风险加大。在经济调整期，房地产企业在制度管理过程中存在的风险表现为制度更新不及时，没有根据当前经济模式做出相应的调整，甚至新旧制度前后矛盾；在内容上与企业发展部匹配，缺乏规范的工作流程，前瞻性差；在宣传上，缺乏有效的宣传手段，知之者甚少；在执行上，易于半途而废，执行不力，使制度流于形式；此外，企业缺乏有效的监督和反馈机制，在权责与绩效考核、奖惩制度方面也有脱节；最为严重的是企业在经济调整期为了短期销售目标甚至制定与企业文化相背离的管理制度，降低了企业文化

6、的威信力和牵引力，引起员工的逆反心理。　　1.3.2企业在项目开发上风险加大。房地产行业是一项高投资、高收益，回收期长的行业，因此开发企业自身就承担着较高的经营风险。此外，我国的房地产开发市场是在市场经济发育不成熟的基础上发展起来的，在经济调整期，部分房产企业仍然追求规模的膨胀，但是资金链条的断裂使得开发企业业绩下滑，交易量的持续下降造成企业资金回笼困难，存货比重增加，资金比重减少，这些都易导致企业短期资金紧缺和企业的经营风险增大。　　2当前房地产企业风险防控的探讨意见　　2.1化解行业风险　　在处理行业风险这类问题时，需要弄清

7、楚问题产生的原因，对症下药。民众对房地产市场的不信任主要是由社会转型期经济形式低迷引起的，此外个别企业的违规行为和极端表现也伤害了消费者的感情和情绪。因此，需要政府在态度和手段上有所转变。　　2.2正确引导房地产企业应对市场变化，化解资金紧张风险　　国务院办公厅早有发文指出各地政府应该积极支持房地产企业应对市场的变化。目前国内的各城市的房价走势趋于低迷，房地产企业应该看到房地产行业作为不动产本身所具有的固定性和土地资源的稀缺性决定了房地产市场前途是光明的，低迷是暂时的；开发企业也应该结合企业自身特点和市场需求，制定合理的开发和销

8、售方案，加强对建筑工程各部分的管理与控制，开源节流，不断调整和改变推广营销手段，平衡利润和资金回笼以及市场信任的关系，将企业的资金链条压力降到最小。在这一方面，笔者举一例，希望读者能够以管窥豹。如：在2009年初期，全国房地产行业一片低迷，而在华南地区的深圳和广