探析房地产成本控制的突出问题和成本的精细化管理

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1、探析房地产成本控制的突出问题和成本的精细化管理顾静1李超颖2（1.豪城建筑苏州有限公司，江苏苏州215000;2.苏州高龙房产发展有限公司，江苏苏州215021）摘要：我国的房地产市场竞争环境越来越激烈，尤其是随着外汇管制的开放，其它国家的低利率资金会通过各种渠道渗透到国内市场，严重冲击木土企业的稳定持续发展。在这种情况下，需要通过加强对房地产项目开发的成木控制来提升自身的竞争力，并获得持久的发展动力。精细化管理是现在很多企业普遍采用的内部管理模式，在实践过程中，得到了良好的应用效果。木文首先分析了当前房地产企业在成木控制中面临的突出问题，然后根据精细化管理模式提出了有效的加

2、强成木控制能力的措施。关键词：房地产；成木控制；突出问题；精细化管理!/•■、刖目房地产行业作为我国经济发展过程中的支柱型产业之一，市场竞争一直非常激烈，很多企业都面临着巨大的生存压力，甚至一些大型房地产开发商都面临着被淘汰的威胁。因为随着国家宏观政策的推行，房地产企业不仅需要承担来自同行的压力，还有政策变动带来的经济效益的波动。为了应对这种局面，企业要提升内部的管理能力，尤其是在成木控制方面。成木控制虽然不能够给带来直接的经济效益，但是对于资源利用率的提升以及资金流失率的减少都发挥着非常关键的作用。精细化管理是成木管理中的重要手段，木文将对其进行详细分析。1房地产成木控制的

3、突出问题1.1成木管理意识不足，控制体系不健全要想对房地产项目的开发成木进行有效控制，就需要充分认识到成木管理的重要性，并在项目规划以及各个施工阶段都建立起相应的控制措施，形成一个完整的控制体系，这是将房地产成木控制在合理的范围内，并减少实际支出的根木途径。但是在房地产行业普遍存在成本管理意识不足的问题，导致相应的管理措施和制度没有建立起来。而有些企业及时制定了管理措施，也缺乏执行力度。尤其是S前很多房地产企业对成本的管理还是按照传统的方法，比如财务部门的财务决算。事实上，财务决算只是成本管理的其中一个环节，只能起到一定的监督作用，没办法从根本上解决问题。一个完整的成本控制体

4、系需要包括事前预算、事中控制以及事后分析，还要组织财务人员对实际的成本支出进行数据分析，从而发现每个细项所消耗的费用，为以后的管理工作积累经验并留下参考信息。鉴于一个完整的成本控制体系的构建难度较大，大部分企业都不愿意投入较多的人力和物力资源，最终就导致实际的投入成本远远高于预算。1.2开发前期的调查不足我国的房地产行业正处于蓬勃发展的阶段，很多开发商一旦看到有利可图,就盲目的进行投资，购置地皮，但是在买地之前，却没冇对周边环境进行充分的调查，导致后期的项B启动资金增加。比如在一些环境质量较差的地段，虽然地皮价钱相对来说不高，但是政府规定必须进行环境整改，并建设隔离带以及苏它

5、绿色景观，这样一来，就极大的增加了投资成本。其实只要在购地之前做好实地考察，并根据城市的发展趋势作出可行性报告，就能够奋效避免这类问题的出现。比如某城市的中心区域发展己经接近饱和，政府有意向外扩展，建设卫星城，那么开发商就可以根据政府的意向来购置当前价格较低但未来增值潜力较高的地皮。1.3设计变更频繁设计变更主要出现在施工阶段，频繁的设计变更不仅会增加项0成本，还会影响施工进度，造成一系列的连锁问题。导致设计变更频繁出现的原因主要包括以下几个方面：（1）在进行施工方案设计吋没有对施工环境进行详细的勘察，导致实际的施工方案和具体的地势特点不相适应，需要进行调整；（2）设计人员和

6、施工技术人员缺乏沟通，使得现场施工没有按照设计人员的意愿进行。因为在现场施工期间，即使和设计图纸中规定的标准存在很小的差异，也会在建筑中被放大数倍，导致施工质量不合格。（3）施工现场的管理不到位。对于各个施工环节的技术要点，需要由技术人员进行现场监督，才能够避免质量问题发生。（4）对施工图纸审核不严格。施工图纸是进行现场施工的依据，如果审核不严，就会很容易出现设计方案不合理的问题，一旦将这些问题体现在建筑上，会造成严重后果。2房地产成本的精细化管理措施2.1项g规划阶段的精细化管理（1）在项s启动之前，要对其可行性进行分析。分析内容包括：市场动向、开发潜力、升值空间、市场需求

7、等。分析结束之后，制作完整的可行性报告，如果报告显示该项0的收益性明显，那么就可以启动。（2）加强对设计阶段的管理。虽然设计阶段所消耗的成本不多，但是设计方案却关系到整体的项0投资和最终的收益性。因此一定要加强对整个设计阶段的监督和控制。首先，设计之前要对施工环境进行勘察，根据勘察结构进行具体施工方法的设计。建筑的设计风格不能够按照设计师的个人意愿进行，而是要考虑到市场偏好，否则会给后期的建筑产品销售带来困难。其次，设汁方案完成之后要对其进行严格的审核。因为，由于设计人员个人能力问题，很多设计图纸是不可