房地产金融与投资复习思考题+2010.5.25

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1、房地产金融与投资复习思考题2010.5.25第一章房地产金融导论1.房地产金融的作用是什么?2.房地产融资的目的有哪些?开发资金来源主要有哪几部分组成?3.什么是直接融资和间接融资?4.什么是房地产金融?什么是房地产金融体系?第二章房地产抵押贷款1．什么是房地产抵押？什么是房地产抵押贷款？2．房地产抵押贷款有何特点？其主要作用有哪些？2．房地产抵押贷款有哪些类型？3.房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？第三章固定利率抵押贷款1．影响抵押贷款利率的因素有哪些？住房抵押贷款的风险主要有哪些？2．切实掌握等额本金偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利

2、息）亲手计算表3．1，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子3．切实掌握等额本息偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息）亲手计算表3．2，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子附：第二节固定利率抵押贷款模式的演变二、等额本金偿还的抵押贷款（CAM）可以根据如下公式计算：每月清偿的本金数额=另一部分是当月应付的利息，通过如下公式计算得出：每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12所以，每月付款额=每月清偿的本金数额+月支付的利息由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的速度减少，因此每月应支付

3、的利息也逐月降低。实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出是：每月还款额递减速度=×年利率÷12根据上述计算公式，计算结果如表3.1所示。表3.1每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）(1)月数（2）当月贷款余额（3）利息（12%÷12）（4）每月偿还本金(3)+(4)每月付款额(2)－(4)每月贷款余额1234…36010000099722.2299444.4499166.66…277.781000997.22994.44991.67…2.78227.78227.78227.78227.78…227.781277.781275.001272.22126

4、9.44…280.5699722.2299444.4499166.6698888.88…0从表中可以看出，每一个月的还款额为1277.78元，其中1000元用于偿还当月利息，277.78元用于偿还本金。每个月的还款额以常数2.78元(277.78元×月利率)递减。三、等额本息的抵押贷款(CPM)等额本息的抵押贷款(CPM)与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。根据年末年金现值原理，将每月付款额作为等额年金，则所有年金之和就是贷款本金。公式：其中：MP-----每月付款额M------抵押常数P------贷款总额N------贷款

5、年限Rn------年利率表3.210万元、30年期、利率为12%的抵押贷款第1年每月还款情况月份贷款余额偿还的本金偿还的利息199971.3028.701000.00299942.3128.99999.71399913.0429.28999.42499883.4729.57999.13599853.6029.87998.83699823.4430.16998.54799792.9730.47998.23899762.1930.77997.93999731.1231.08997.621099699.7231.39997.311199688.0231.70997.001

6、299636.0032.02996.68合计364.0011980.40从表中，我们发现，第1年，借款人只清偿了364元的本金，而支付的利息额却高达11980.04元。但因为固定利率抵押贷款第一次还款就开始清偿部分本金，从而保证贷款本金随着付款次数的增加而逐渐减少，直到最后一次付款清偿全部债务。第四章可调利率抵押贷款1．为什么要提出可调利率抵押贷款？2．根据物价指数调整的抵押贷款有何优缺点？3．如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？第九章房地产投资概述1．什么是房地产投资？房地产投资原则是指哪些要素？2．房地产投资如何分类？房地产投资有何特点？3．房地产投资在宏观方面有

7、何作用？在微观方面有何作用？4．什么是房地产投资分析？房地产投资分析有何作用？第十一章房地产投资财务评价1．房地产投资静态财务评价指标主要包括哪些？2.房地产投资动态财务评价指标主要包括哪些？3．什么是财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期？4．掌握例11.1、例11.2、例11.3、例11.4、例11.5的计算。附：第三节动态的财务评价指标一、主要的动态指标（一）财务净现值（NPV）财务净现值是指项目按财务基准贴现率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资起始点的现值之和。财务净现值的计算公式为：式中：NPV--------项目在起始时间点