【房地产】“华丽半岛——山水都市市场分析行销策划书

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1、青岛经济技术开发区“华丽半岛—山水都市”——智能生态居住园区市场分析行销策划书目录一、项目简介二、市场环境分析三、市场调查与预测四、竞争对手环境一、“华丽半岛——山水都市”产品定位及策略二、“华丽半岛——山水都市”小区价格定位及策略三、“华丽半岛——山水都市”小区行销和促销定位及策略一、项目简介1、项目名称：青岛经济技术开发区“华丽半岛——山水都市”智能生态居住园区。2、开发单位：青岛华丽半岛置业有限公司3、设计单位：喜马拉雅空间设计所（深圳）4、项目地址：青岛经济技术开发区长江路以北，嘉陵江路以南、以西，薛家岛房地产公司办公大楼西侧规划路以东范围内。5、建设规模：占地517000平方米，总

2、建筑面积518000平方米。6、然环境及用地现状：地块内现状略有起伏，中西部高，北部略高，东南部低，高差近20米。地块北部为山脉并有水库，水库水流经地块的北部。地块内植被较少，仅北部有部分乔木，不能成林。地块内有三块地为薛家岛镇自用地，西南角有一块地已建成1栋多层办公楼，2栋多层住宅；东侧一块建成7栋多层住宅，并有租赁地（东方外语学院）一处、器械制造厂一处；另一块未建。地块内有一座专科医院及近百户底层1民居，可拆迁。7、建设内容：多层住宅、高层住宅、办公网点、商用网点、别墅、会所及相关服务配套项目。一、市场环境分析（一）客观经济环境1、二000年青岛市城市居民人均可支配收8016元，较一九九

3、九年增长10.1%，农民人均纯收3637元，较一九九九年增长6.5%。1、市场消费不断扩大，二000年青岛市实现社会消费品零售总额307.7亿元，较一九九九年增长13.8%。其中城乡个私经济实现社会消费品零售额约49.3%。2、在《关于青岛市2000年国民经济和发展计划执行情况与2001年国民经济和社会发展计划的报告》中，青岛市政府提出“抓好重点项目建设，大力促进固定资产投资增长”，其中要做好大炼油、青岛海湾大桥、前湾港集装箱码头等工程项目的立项和可行性研究等前期工作。这几个项目可以说都是在描绘着开发区的未来。3、青岛市市长杜世成在市十二届人大四次会议上谈到的“连接青黄”——建成胶州湾工业走

4、廊的构想将是黄岛开发区迅猛发展的契机。2（一）、业内微观环境1、二000年青岛市房地产投资平稳增长，商品房销售持续火爆，房地产景气指数在平稳中发展。2、景气指数稳步上长升的指标：（见表）指标2000年较1999年增长房地产投资7.2%商品房空置位置————————————商品房新开工面积42.6%商品房销售价格平均最低1841元/㎡，平均最高2271元/㎡土地转让收入——————————————1、景气指数逐渐下降的指标有：房屋竣工面积、土地开发面积、原因是受总量控制、消化空置房等政策影响。2、目前因市政府的土地储备政策，使土地价格猛增，在此背景下圈地成为开发商重中之重。一、市场调查与预测1

5、、表一3指标2000年市场状况2001年市场预测新开工面积630万平方米，较上年增长68%占今年总施工面积1100万平方米的2/3住房面积平均85平方米二局室平均93平方米三居室完成销售288万平方米350万平方米竣工面积300万平方米630万平方米经济适用方面积100万平方米290万平方米总结：（1）去年开工的630万平方米，今年基本竣工。这部分要占今年总施工面积1100万平方米的2/3。（2）三居室平均面积90平方米的住宅呈上升趋势，占到40%以上，说明多厅式结构的住宅已成为大多数人的观点。（3）去年完成销售288万平方米，是历史最好成绩。今年竣工630平方米是去年销量的2倍，供给远远大

6、于实际需求，呈现明显的买方市场。（4）290万平方米的经济适用房，约占今年房地产开发量的1/4。即使其中一半竣工投放市场，这些中低档价格的住房也会起到明显平抑房价的作用。（5）另外，住宅配套设施及规划水平明显提高，如智能化、大面积生态绿化、净水入户、互联网入户等。1、开发区房产业态：4a）开发区2000年施工面积78万平方米，较1999年提高4.6%，预测2001年新开工面积将近100万平方米。b）200年平均销售价格1401.2元/㎡，较1999年增加了490元/㎡，预测2001年平均售价2300元/㎡。四、竞争对手及环境项目楼盘名称地段规模（㎡）类型价格元/㎡开工时间交付时间销售状况楼盘

7、特征天泰“阳光海岸”18万多层住宅、高层32002001未开盘①国家康居示范工程标准。②生态小区、生态林、生态动物园。长江路与太行山交界处③物业管理智能化网络荣昌“千禧龙”花园武夷山路、珠江路和湾海大道之间10.6万多层住宅、联体别墅34002001.8未开盘1家庭智能化系统河岸全方位智能化系统。2有娱乐设施齐全的独立会所3统一安装太阳能热水器；分户计量采暖。4申报“国家康居示范工程”。“东方花园”阿里山路4