有关房产税改革对调控上海市房价有效性的讨论

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1、有关房产税改革对调控上海市房价有效性的讨论张逸诚2011301610216武汉大学经济与管理学院【摘要】：住房是民生的一大问题之一。1986年《中华人名共和国房产税暂行条例》中规定了对“个人所有的非营业性的房产免征房产税”。面对近几年居高不下的房价以及房地产行业中过度活跃的投机与套利行为，国家对住房价格的调控政策也逐渐深入。2011年我国房产税改革开始上海与重庆进行试点，两市分别出台了以将住房纳入征税对象为核心的新的房产税征收的暂行办法。本文以上海为例结合上海改革前后房地产行业的部分数据以及理论与数学方法分析房产税改革对房价调控产生的影响以及探讨改革的部分不足与值得改进指出。【关键词】：房产税

2、改革住房价格房地产一．问题提出的背景进入21世纪后随着金融业与房地产业的发展，我国的房价呈现快速上涨。我国70个大中城市从2005年到2010年房价涨幅分别为7.6%、5.5%、7.6%、1.5%和6.4%。部分大城市（北京、上海等下图为2005到2010年北京与上海的新建房价格指数①变化）房地产市场出现了泡沫堆积房价虚高的情况，居民的住房压力增大。2006年国务院出台“促进房地产行业健康发展的六项措施”（国六条），拉开了对房地产行业调整的序幕；2007年出台《关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题通知》对土地增值税进行改革；2008年出台“国十条”深化对房地产行业的调整。5.1-9,,se

3、rvices,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve2010年，国家推出“新国十条”、“国五条”，开始将对房地产调整的重心转向税收调整。2011年一月底，上海和重庆作为房产税改革试点正式开始向居民住房征收房产税。作为备受瞩目的

4、一项房地产调控政策，其对于房地产市场调节的成效如何，其是否存在一些不足或者是否有一些值得改进之处，本文将试图对以上问题予以解答。二．基于供求关系的数学分析如图2-1，从短期来看，由于建设周期较长，可以视作房地产市场供给弹性为零，供给曲线S垂直于横轴。由于住房具有的投资价值，短期内投资住房的需求弹性较强，且由于房市中消费者“买涨不买跌”的消费以及投资心态，我们将短期的需求曲线D定义为一条向上略倾斜的直线。由于供给的弱弹性，房产税的主要承担方为卖房者，住房价格由均衡价格P0降至P1，其对于房价的下调起到预期的效果。图2-1如图2-2，从中长期来看，住房作为必需品，本身具有需求弹性较弱，需求曲线D为

5、一条向下倾斜的直线。住房供给在中长期同样成弱弹性，因此供给曲线S为一条向上倾斜的直线。房产税的征收提高了购买的成本，房价从P0下调为P2，其中税收的EO部分（P1-P0）由买房者承担，OF部分（P0-P1）由卖房者承担。在极端的情况下（需求弹性为零），卖方承担的税收将完全转移至买方。价格下调效果逐渐反弹。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-

6、functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve图2-2三．结合上海房产税改革前后数据的分析下面我们引入上海2010年6月至2011年6月上海房地产的工行-上海财大价格指数②的变化。如表3-1与图3-1所示。新房指数二手房指数2010年6月106.5117.52010年7月108.51192010年8月114.51222010年9月1151232010年10月119124.52010年11月1161242010年12月117.51242011年1月118122.52011年2月10311820

7、11年3月102.5119.52011年4月105.5124.52011年5月106123.52011年6月120.5124表3-15.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti