房地产投资环境评价中的局部变权综合法

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1、房地产投资环境评价中的局部变权综合法　　一、引言　　对于任何一项投资，环境条件的优劣直接影响了投资效益的好坏。投资环境是影响房地产投资行为的外部因素的总体，是理性的房地产投资活动赖以进行的前提。　　在一定的条件下，投资环境因素对房地产投资的成败起着关键的作用。由于高投入、高风险、复杂性、开发周期长及影响因素多等方面的原因，所以科学的对投资环境进行分析并对投资的前景进行预测，是防止风险和确保高收益、高回报的必要前提与基础。房地产投资环境评价工作在经济生活中日益受到人们的重视，评价方法的研究也在逐步展开。　　目前，常见的房地产投资环境定量评价方法包括初级因素打分法、多因素系统评

2、估法、综合性定量方法、雷达图分析法、关键因素评估法等。但这些评价方法对于主观性指标处理得比较粗糙。变权综合法由于所需数据少，评价准确性高；而且更能突出指标体系中个别指标的明显变化，比常权综合法更接近专家评估的思维模式，所以它在社会各行业得到广泛应用。本论文建立了一个基于变权综合评价方法的投资环境评价模型，并以河北省某地区为例，给出了一个实证分析。　　二、变权综合法　　定义2.1称为一个m维常权向量，如果对于任意，有，且满足。　　定义2.2给定映射，称向量，为m维局部变权向量，如果满足：　　(1)归一性　　(2)惩罚激励性：对每个，存在，且，使得关于在内单调递减，在内单调递增

3、。　　定义2.3给定映射，称向量，为m维局部状态变权向量，如果对于每个，存在，且，满足条件：　　(1)对于每个，对于常权向量，在上关于递减，在上关于递增。　　(2)当时，；当时，。　　定理2.1设为一个m维局部状态变权向量，为任一常权向量，则，为一个m维局部变权向量。　　给定指标集，各指标的常权分配为，某被评价对象各指标的评价值为：，取定局部状态变权向量：，可得局部变权向量：，于是综合评价值为：　　三、基于变权综合法的房地产投资环境评价模型　　房地产投资环境评价指标体系是对投资环境进行综合评价的依据和标准。它的设置应符合系统全面、简明科学、稳定可比、灵活可操作的原则。因此，

4、本文按隶属关系、层次结构，将影响投资环境的因素加以系统分析和合理综合，其构成要素一般分为政治、经济、自然、基础设施和社会因素四大方面。欲建立房地产投资环境测评模型，应遵循：构建评价指标体系→评价指标定量化→建立测评模型。根据以上分析，本文借助层次分析法确定了权重向量，基于变权综合法建立一类测量房地产投资环境的定量化模型，具体步骤如下：　　1.运用层次分析法，建立层次结构模型，确定权重系。　　2.下面我们通过对河北省某地区房地产投资环境进行评价。我们邀请了10位专家，分别对各指标进行按评分标准打分，得到二级指标状态值。　　按照上述步骤，经过计算得出：虽然该地区社会政治环境和基

5、础设施环境都较好，但由于自然环境和经济环境稍差，采用变权综合法达到了惩罚的目的，而常权综合却未能达到此效果。　　四、结束语　　由于房地产投资环境复杂性，不确定的影响因素众多，投资者对环境的选择尤为慎重，投资环境的好坏直接影响到投资者的收益。对投资环境做一个公正合理的评价至关重要。本论文所采用的变权综合评价法，运用定性和定量相结合，专家评价和科学计算互相补充的分析方法，比常权评价法更为准确，具有一定的适用价值。