房地产开发企业收入确认的判断误区

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1、房地产开发企业收入确认的判断误区【摘要】本文从影响房地产开发企业收入确认的相关条件入手，系统地分析了房地产开发企业在收入确认、计量和相关信息披露过程中一些常见误区，提出了房地产开发企业有效地进行收入确认、计量和报告的思路。【关键词】收入准则收入确认确认误区房地产开发企业具有建设周期长，开发产品成本计量相对滞后，经营风险大等特点，这既给从事该行业的经营管理者增加了管理难度，也给企业的财务工作人员带来了判定收入确认、计量和相关信息披露是否真实可靠的风险。在市场经济条件下，收入作为影响利润指标的重要因素，越来越受到投资方

2、、债权人、企业经营人员、政府经济管理机构等众多信息使用者的重视。因此，系统分析影响房地产开发企业收入确认条件的因素，对财务报告使用者获取真实的企业财务信息，对提升企业的内部控制水平均具有非常现实的意义。一、房地产开发企业收入确认的条件《企业会计准则第14号——收入》（以下简称收入准则）主要规范了收入的确认、计量和相关信息的披露要求。结合房地产开发企业的实际情况，笔者认为影响房地产开发企业收入确认条件主要包括五个方面：①房屋已竣工，且取得竣工验收备案证明，符合商品房买卖合同约定的交付条件。②房地产开发企业已通知购买方

3、接收房屋，并按照商品房买卖合同约定办妥了交接手续。③房地产开发企业已经确定了与实测面积相对应的房款，并与购买方办妥财务结算手续，已开发票。④房地产开发企业销售房款已经全额到账，或者已经取得了相关支付款的承诺函。⑤商品房屋的实际成本已经发生，且可靠计量，基础配套设施和公共配套设施成本支出可以合理预估。二、房地产开发企业收入确认时的判断误区1.关于收入确认时点。商品房作为不动产，在进行买卖交易过程中，很大程度依赖相关法律、法规的制约和保护。那么在现实条件下，什么时点确认房地产开发企业收入，这就需要企业财务人员具有较高的

4、职业判断能力。通常情况下，有两种标准来判定房屋实现所有权的完全转移，即法律标准和专业标准。法律标准认为是房屋的产权归属清楚，房屋的所有者拥有合法的产权证明；专业标准认为是按照收入准则确认收入“四个条件”的判定要求执行。以上两项不同标准可能给财务人员带来判定误区。例如：在期房采用预售方式时，销售方与购买方通过商品房买卖合同的约定，房屋已经销售给了购买方，且购买方通过相关的付款方式开始履行付款义务，理论上可以认为房屋的所有权通过合同的形式转移给了购买方，且主要风险和报酬已经转移给了购买方，企业财务人员可能会提前确认当期

5、的收入。但根据收入准则的规定，要确认当期收入还必须同时具备其他几个条件：房屋已竣工，且取得验收备案证明；向购买方办妥房屋的交接手续；与购买方办理完财务结算；实际或将发生的成本能可靠计量。2.关于商品房屋交付条件。房地产开发企业虽然在商品房的销售环节，在商品房买卖合同中约定了房屋的交付条款，但因企业的财务人员不是建筑工程类专业出身，对相关建筑工程知识掌握不够全面，造成对竣工验收备案的相关支持性文件的收集与审核会出现纰漏，从而在确认当期收入时产生了判定性失误。或者企业财务人员根据企业的经营业绩的需要，在不具备房屋交付条

6、件的前提下，故意弄虚作假，提前自行判定确认当期的收入。3.在实践中，可能存在房地产开发企业认为，只要在商品房买卖合同中约定了交房时间，到时无论购房方是否履行了办妥房屋交接手续，都应该认定购买方已经接受房屋，达到当期收入确认的条件，从而提前确认当期收入。或商品房的买卖双方虽然在合同中约定通过信函、、媒介等方式告知购买方，在一定期间内不办理房屋交接手续，视同购买方收房，但企业为了滞后确认收入，判定购买者没办妥交接手续而不确认当期收入。4.关于商品房价款可靠计量。根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，满足一定条件后，房

7、地产开发企业可以对购房方进行预售。那么，在商品房的预售阶段，买卖双方会根据政府相关部门委托专业机构出具的预测面积，在买卖合同中约定房屋的暂定售价。房地产开发企业的财务人员可能会认定该价格已经能可靠计量，从而在房屋的实测面积还没确定，及没与购买方进行财务结算前，利用暂定价格作为当期收入确认条件，提前进行会计计量和报告。5.在商品房销售回款环节上，有些房地产开发企业认为房屋销售后，在全部房款到达企业账户后，才可判定确认当期收入。忽略了收入准则中经济利益很可能流入企业的要求，造成判定收入确认条件的误区，还有人利用所谓的“

8、谨慎性”原则达到滞后确认收入的目的。6.房地产开发企业开发的商品房相关成本应可靠计量，才能确认相应的收入。但在实践过程中，可能有些企业认为相关成本可靠计量，必须是实际已经发生并可以计量的，才能作为收入计量和报告的依据，从而滞后确认和计量当期收入，忽略了房屋开发成本滞后特征。其实，企业除了使用实际发生的费用支出外，还会大量使用估计数据。已经竣工验收的房屋成本，