房地产开发企业收入确认的会计与税收比较

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1、厦门地税稽查局干部培训资料（二）房地产开发企业收入确认的会计与税收比较项目收入确认内容收入确认方法会计处理制度依据税收规定法规依据一、开发产品对外销售1、采取一次性全额收款方式销售开发产品1、销售商品的收入只有在符合四个条件的情况下才能予以确认。2、房地产开发企业自行开发商品房对外销售，如果符合建造合同的条件，并且有不可撤消的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。《企业会计准则—收入》《企业会计制度》第97条应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得

2、税问题的通知》２００３年７月９日　国税发［２００３］８３号2、采取分期付款方式销售开发产品应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4、采取委托方式销售开发产品（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现(3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销

3、合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。9委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。5、以非货币性资产分成形式取得收入　　应于分得开发产品时确认收入的实现。6、开发产品预售收入房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房

4、所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于１５％（含１５％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规

5、定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。9二、合作开发房地产项目1、房地产开发企业之间签订项目开发合作、合资开发项目1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金

6、作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》　甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1、房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房

7、屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。2、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业

8、额按实施细