资产评估大题

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1、例1：某设备购建于1995年，原始价值为30000元,2000年和2003年进行两次更新改造,投资分别为3000元和2000元。2005年对该设备进行评估，假设从1995年至2005年的每年物价变动指数均为10%，该设备尚可使用6年。例2：某电焊机与新型电焊机每年多耗电6000度，每度电单价1.2元,该电焊机预计尚可使用10年,该企业适用的所得税税率为25%,折现率为10%。确定该电焊机的功能性贬值。1答案：调整计算现时成本投资日期原始投资额价值变动系数现行成本1995年2000年2003年30000元3000

2、元2000元2．601．611．2178000元4830元2420元合计：35000无 85250元计算加权更新成本投资目期现行成本投资年限加权更新成本1995年2000年2003年78000元4830元2420元1052780000元24150元4840元合计85250元 808990元计算加权投资年限：加权投资年限=808990/85250=9.5年成新率=6/(9.5+6)*100%=39%2[例4—11]计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。　　（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析

3、比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。　　（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：　　每年的超额运营成本=6000度×0.5元=3000（元）　　（3）计算净超额运营成本：所得税按33%计算，则：　　税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税）　　=3000×

4、（1-33%）=2010（元）　　（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6。145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×折现系数　　2010×6.145≈12351（元）　　该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为12351元。例3:某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格

5、为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格。3.某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建

6、筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3％，维修费为重置价格的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。    要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总

7、收益=50×12×1 800×(1-10％)=972 000(元)(2)计算总费用。①年管理费=972 000×3％=29 160(元)②年维修费=2 500×1 800×1.5％=67 500(元)③年税金=25×1 800=45 000(元)④年保险费=2 500×1 800×0.2％=9 000(元)年总费用=①+②+③+④  =29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元)(3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972 000-150 660=821 34

8、0(元)(4)计算房屋纯收益。①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48 年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，