房地产工程造价中的现存问题及对策浅析

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1、房地产工程造价中的现存问题及对策浅析广州市番禺信业房地产发展有限公司广东广州摘要：工程造价过程中需要考虑工程难度、工程周期、原料成木、人工费用等诸多方面，且需要针对具体工程具体分析。房地产工程将多种产业综合为一体，因此其工程造价问题更为复杂，但乂对整个工程的顺利实施有极大影响。木文针对房地产工程中设计、工程实施、招标、结算等各阶段展开详细分析，力图为房地产企业的工程造价提供参考和建议。关键词：房地产；工程造价；对策房地产工程造价的合理性关系到整个房地产工程是否满足质量需求，同时，科学的房地产工程造价还能使得工程资金最大程度地被有效利用，从而促进

2、房地产工程的经济效益。以下将主要从房地产工程造价关系到的各个阶段分别分析和探讨造价管理问题。一、房地产工程造价的特点与主要问题目前，许多房地产开发公司更看重工程施工阶段的造价控制，却对工程全过程中的整体造价管理不到位，这种造价管理是片面而狭隘的，会导致造价控制效率低下。房地产工程是一个较为复杂和系统的工程，其成木不仅包括土地征用费用及拆迁补偿费用，还括工程前期费用、安装费用、公共设施费用、管理费用、税务费用等等，仅安装费用一项而言，就能达到整个成木的三分之一，甚至高达40%。目前大多数房地产工程造价针对的正是这40%之下的安装费用，而忽略了其他

3、造价。但是，房地产工程造价是具有自身特点的［1］。首先，房地产工程造价兵有系统性。无论是土建还是装饰，甚至是消防、电力、安全监控、给排水等系统，每一项都是整个房地产工程中不可或缺的，在考虑工程造价时不能分开考虑更不能忽视，因此要将这些子系统的造价统一起来分析，才能得到准确的总体造价。其次，房地产工程造价具有多方性。一个房地产工程，其最终造价并不由房地产开发方单独决定和控制，而受多个因素影响，这些因素包括开发商、设计方、施工单位、咨询公司、设备供应商、原材料供应商等等，每一方都力图实现自身利益最大化，因此多方互相制约和协商，才能最终决定房地产工程

4、造价。最后，房地产工程造价具有阶段性。在工程开发的不同阶段，工程造价应有不同考虑，这也正是本文分析房地产工程造价的出发点。在工程决策阶段,更注重的是投资力度的预算；在设计阶段，更看重设计概算；在招标阶段，工程造价又表现为投标报价；在验收阶段，工程造价可由项0结算看出。0前而言，房地产工程造价的控制过程中存在几个主要问题，以下将按各阶段分析：在工程决策阶段，主要关系到投资问题。这一过程中，很考验房地产公司对工程前期投资的控制意识。如果房地产公司的相关领导并非专业出身，缺乏这种控制意识，或者房地产公司负责这一阶段的造价控制部门不专业其至缺失,就导致

5、投资预算的主观性太强，而缺少基于调研和分析计算的相关经济指标，数据的科学性太弱，无法真实体现实际工程的需求，往往导致“三超”现象，即结算超预算、预算超概算、概算超估算，无法很好地实现工程造价控制及获得预期冋报。在工程设计阶段，造价控制至关重要［2】。尽管设计费用不到总造价的四十分之一，但该阶段的造价控制结果却对总的工程造价控制冇百分之七十以上的影响。这是因为设计阶段关系到施工技术，设计质量直接关系到房地产项0的效益。B前看来，许多房地产公司为了缩减工程周期，将设计工作直接委托给某个设计单位，而不采用招标竞争方式，导致设计方没有控制造价的动力和思

6、想,加之房地产公司要求的设计吋间短，设计方保守估计出的造价会有很大浪费。在工程招标阶段，存在许多不规范、不清晰、不全面的问题。最常见的是招标文件内容不明确、不全面，关系到造价控制的内容缺少计算和调研为基础的事实性说明，主观色彩太浓，不利于定额计价和清单计价。此外，如果采用定额计价，围标现象将使中标价常常高过标底；如果采用清单计价，招标文件中对工程项0任何不清晰、不明确之处都会导致清单项B缺失，造价计量不全面。在施工阶段，相关负责人如果责任心不强，缺乏对工程、合同、造价预算、规定等方面的清晰认识，就会随意确认，导致签证程序混乱，因此造成的内容上的

7、失误也会使得造价控制出错。还有一种情况是施工单位为了自身利益，将投标、设计阶段的低价材料不经确认改换为高价材料，这也使得造价超出预算。二、房地产工程造价控制对策通过上述分析，可以显见房地产工程造价的控制应从各个阶段入手，全面细致地实施造价控制，才能提升工程的经济效益。工程决策阶段决策阶段关系着整个工程项0的可行性，苏重要性不言而喻。在决策阶段，要格外重视这些问题：建设标准及建设水平的确定、施工地点的确定、工艺及技术的确定、设备及设施的确定等等，这些直接影响着造价预算。在该阶段中，要想造价控制准确合理，必须委托专业的造价咨询单位，全面参与工程的投

8、资预算估计，从工程技术、经济可行性方面深入分析，为房地产公司提供可行的建议或合理意见，房地产开发商根据这些反馈，及吋避免盲目性投资。对于技术、设施等的