限购令的背景及影响效果探讨

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1、限购令的背景及影响效果探讨:F293.3文献标识:A:1009-4202(2011)05-371-01  摘要从去年起国家相继出台了一系列政策,对我国的房地产市场进行调控,但是部分城市的房价并未出现实质改变,甚至有上涨趋势。本文从我国房地产市场的现状出发,探讨了我国房价不断上涨的原因及当前“限购令”的效果分析。  关键词房价限购令影响    一、引言  从去年的“国十一条”、“国十条”、“国五条”,再到今年1月的“国八条”,在如此密集的楼市调控中,各地纷纷出台相应的“限购令”。然而就在“限购令”不断收紧的同

2、时,各地楼市却开始有所回暖。根据中房指统计的数据,三月份第三周35个主要城市中,六成城市成交量上涨,其中有十个城市的涨幅在20%以上。九个重点城市中,六个城市的成交量环比上涨,成都上涨了51.26%,北京上涨了30.98%。尽管目前很多城市都出台了限购令,但限购的城市多集中于发达的一线城市,且由于各地细则出台的时间和强度不同,最终影响房价的效果也不相同。  二、房价不断上涨的原因  1.供求关系影响价格  房价的涨跌与市场供需结构分不开,这是经济规律。在市场经济的环境下,决定价格的根本因素是供需关系。一是供

3、需不平衡,供应少,需求多;二是供需不对位,高端房产的供应远远不能满足需求的增长,导致房价快速拉升并及到中低端房产,最终出现投机。  2.城市化进程加快、住房刚性需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾  目前我国的城市化水平只有46%左右,农村人口占54.3%,城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算,每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%,城市就要增加4亿人口。另外,近些年正值80后结婚、生子以及创业的高峰,住房成了生活必须品,成为了一种刚

4、性需求。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾,必然导致房价不断上涨。  3.购买房地产保值增值的思想  我国近年来投资性需求旺盛助长了房价不断上涨,这是房价飚升的重要原因。我国居民储蓄率高,伴随着城市化进程和经济快速发展,人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期,通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资,越来越多的工薪阶层也加入其中,有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。楼市的大量投资投机行为,造成房屋闲置,房屋利用率降低,空置率大幅上升。由此,直接助推了房价飙升,造成越有房

5、越买房、越没房越无望的局面。  4.购房者的心理预期值不断被提高  我国的房地产经历了数次政府干预,每次干预后都会继续新一轮的房价上涨,不断贬值的货币和不断上涨的房价,成就了购房者义无反顾的心理。房地产商们正是抓住购房者的这种心理,囤积资源,哄抬物价,并且参与者日盛。  三、“限购令”的影响及效果分析  1.“限购令”是当前政府控制房地产立竿见影的手段,限购措施短期内会对商品房成交量造成颇大影响,实力购房者和投机购房者将被拒之门外,失去购买资格。但是长远看,因为刚性需求依然强烈,加上一些有购买实力的购房人也

6、会想出各种措施应对,“限购令”恐难奏效,而且限购仅仅是对多套房的限制,对整个房地产刚性需求的解决没有实质的作用。  2.虽然当前政策抑制需求的效果很明显,但社会流动资金在缺乏投资渠道情况下仍涌入房地产,从限购城市转移到非限购城市,二三线城市房价面临上升压力。地方接盘的热情与开发商的逐次进入,将在一段时间后进一步拉高房价。二三线城市房地产市场多数是由地方政府强力推动,并非市场真实需求的反映,因此房价泡沫可能更高。一线城市中因为限购而无处可去的资金,转向没有限购的城市,极可能促使当地原本处于观望的民间资金也进入

7、楼市。  3.限购政策下,购房需求被压缩的人转投租房市场,进一步推高了房租价格,房租涨幅高于房价涨幅,和商业地产开发商不同,二手房业主属于个体投资,不需要资金回笼,一般不会降价促销,在投资机会不明朗的条件下,很多人会选择按兵不动,二手房业主涨租待售持续观望导致市场二手房源量下降,价格走高。  四、结语  严格落实限购令只是手段,最终目标还是要让房价回归理性,中国房地产博弈非常复杂,房价调控不是简单的经济学问题,也不是一两个调控措施可以完全解决,因此,对于中国房地产市场的监管与控制需要多管齐下,将政策充分落实

8、,做好长远规划。

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