第6章__房地产评估——假设开发法及其应用课件

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1、第六章假设开发法一、概念假设开发法（TheHypotheticalDevelopmentMethod），又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。二、理论依据预期原理§6-1假设开发法概述三、假设开发法适用的对象和条件（一）假设开发法适用的对象1、待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；2、将生地、毛地等开发成熟地的土

2、地估价；3、再开发待拆迁的房地产的估价；4、具有装修改造潜力的旧房地产（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）的估价；5、在建工程（包括房地产开发项目）的估价。以上五种类型的房地产统称为“待开发房地产”。（二）假设开发法适用的前提条件1、必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。2、售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。3、正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。4、假设在开发期间各项成本的投入是均匀投

3、入或分段均匀投入。5、开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。1、是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。2、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投

4、资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。（三）假设开发法评估精确度的影响因素四、假设开发法的其他用途（一）确定拟开发场地的最高价格。（二）确定开发项目的预期利润。（三）确定开发中可能出现的最高费用。拓展知识假设开发法的基本原理是预期原理，而更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。假设开发法的估价思想早在杜能（J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田

5、庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”一、假设开发法最基本的公式§6-2假设开发法概述待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费二、按估价对象细化的公式（一）求生地价值的公式1、适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费

6、用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费2、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费二、按估价对象细化的公式（二）求毛地价值的公式1、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费2、适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费

7、用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费二、按估价对象细化的公式（三）求熟地价值的公式熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费二、按估价对象细化的公式（四）求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费二、按估价对象细化的公式（五）求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管

8、理费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费三、按开发完成后的经营方式细化的公式（一）适用于开发完成后出售的公式式中——待开发房地产的价值；——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；——应扣除项目。三、按开发完成后的经营方式细化