房产业 客户类型与应对技巧

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1、房产业客户类型与应对技巧对售楼员来说，顾客是全世界最重要的东西；顾客是楼盘营销推广中最重要的人物；顾客是售楼员的衣食父母，一切业绩与收入的来源；顾客是营销推广的一个组成部分，不是局外人；顾客是售楼员应当给予最高礼遇的人；因此，顾客至上，顾客永远是对的。作为售楼员，每天要接待各种各样的顾客，能否使他们高兴而来，满意而归，关键是根据顾客的不同类型采用灵活多样的接待技巧，以满足顾客的个性需求。第一节人以群分-------到访顾客的不同类型一．界踩盘型这类顾客无购买商品的意图，到访售楼处现场只是为了自身职业能力提升的需要，但也不排除他们具有购买行为。对于这类顾客，售楼员应持开放的心态，如果对

2、方不主动要求，售楼员就应不急于接触，但应随时注意其动向，当他有服务要求的意愿时，应热情接待，并注意言行举止，不可冷眼旁观。二．巡视楼盘型这类顾客近期无明确的购买目标和计划，但已产生购买物业的想法，到访售楼现场只是以考察为目的的。或是为以后购楼搜集资料，积累经验。对这类顾客，售楼员应引导其在轻松自由的气氛下随意浏览，并在交谈时发掘他的真实需求，有选择性地详细介绍楼盘信息，在适当情况下，可以主动向他推荐物业，但应注意不能用眼睛老盯着顾客，使他产生紧张心理或戒备心理。三．胸有成竹型这类顾客往往有明确的购买目标才到访受楼现场，他们在此之前可能已经参观过本楼盘，或经过亲朋好友的介绍慕名而来，或

3、是被报纸，电视等广告的宣传所吸引。因此在到访售楼处时主动询问楼盘，户型布局付款方式等细节问题，不太可能有冲动购买的行为，售楼员在此期间应迅速抓住顾客的购买意图和动机，不宜有太多的游说和建议之词，以免令顾客产生反感，导致销售中断。第二节兵来将挡-----把握顾客购买动机我们在前一节中把到访售楼处的顾客分为三种类型，但是在实际生活中，这三类顾客又由于职业，年龄，身份，文化程度，兴趣，爱好，脾气秉性和经济条件的各不相同会有所不同的购买行为。而这不同的行为，归根结底是受不同的购买动机和购买心理所决定的。因此，作为一个售楼员，要想通过良好的服务来创造顾客，首先必须要了解顾客，把握不同顾客的购买

4、动机和心理特征，从而为顾客提供更为完善，优质有效的服务。一．什么是购买动机为什么有的人愿意买昂贵，名牌的服装，而有的人即使要缠万贯也爱买便宜货？为什么一个初学高尔夫球的人要买名牌的高尔夫球而不买普通牌子的球？为什么有的人即使一个字也不写也要在居室里摆上一张大大的写字台？为什么发展商往楼盘的外立面上贴金……因为这些商品能满足这些人的某种需要。譬如名牌服装能炫耀买主的身份和地位，大写字台能体现拥有者尊贵的身份等。这些特定的需要就决定了人们购买该楼盘，而不是另外一种。这种影响顾客选择某种商品的原因就叫购买动机，购买动机取决于顾客的要求和需要。在实践中，研究顾客购买动机并非一件简单的事情。因

5、为：第一，顾客的动机往往是多种多样的，有的还深藏不露。如购买豪宅，有人是为了生活舒适与惬意，寻求同阶层交流的需要，有人是为显示富有与成功。第二．用一动机还可能引起多种购买行为。如为了让下一代受到良好的教育，有人愿意到高校林立，学术氛围浓郁的社区居住，与孩子一同成长，有人愿意让孩子远走高飞，自立成才，送往国外就读。所以售楼员应尽可能地挖掘顾客的购买动机归根结底是出于什么需要。作为一名优秀的售楼员，必须了解不同顾客的购买动机，也就是说，要知道顾客是在什么思想支配下作出购买选择的，唯有如此，售楼员才能帮助顾客作出明智的选择。例如：一个顾客想要购买该楼盘的物业，他的兴趣是在于楼盘质素，文化氛

6、围，生活方式等，如果售楼员总是强调促销期间价格低廉，那就大错特错了。这个顾客肯定会觉得价格低廉一定不会有好的质量保证而且会对发展商的信心产生怀疑，也既是该楼盘的特征与他的购买动机不一致，从而放弃购买。二．一般购买动机消费者购买商品的动机是多种多样的，且很复杂，就一般购买动机来说，可归纳为三大类，即本能性动机心理性动机和社会性动机。1．本能性动机它是由人的生理本能需要所引起的购买动机。如食物，饮料，服装，房屋等物质条件。有了这些东西人类才能生存，它们是人类最基本的生存欲望。随着住房福利制度的取消，公有房上市制度的实施，一次置业者便是由于本能性动机而实现购买决定的。但随着一次置业，二次置

7、业者的出现，这种在单纯的本能性动机驱使下的购买行为随之变得较复杂，哪怕像“饥求食”这样简单而直接的需求，人们也有着各式各样的行为。2．心理性动机人的行为不仅受生理本能的驱使，而且还会受到心理活动的支配。消费者在购买物业的前后，常常伴随着复杂的心理活动。通过认识，感情和意志等心理活动过程而引起的购买物业的动机，称为心理性动机。这将成为消费者购买抉择的主导因素。心理性动机分为两种：即理智动机，感情动机。理智是指人们的意识与思维一致；感情是指人们的行为受下意识支