房地产估价师案例分析备考习题精选

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1、房地产估价师案例分析备考习题精选(1)2010-7-611:01:39  来源：环球网校（edu24oL）  频道：房地产估价师　　案例一：某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构

2、估价。　　(问题1)采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应(　)　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算　　B.按建筑物耐用年限计算转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算　　D.按建筑物已使用年限计算　　(问题2)采用收益法估价时，下述观点不正确的是(　)　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算　　B.估价时点应设定为2004年3月1日　　C.净收益中应扣除建

3、筑物折旧额　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料　　(问题3)估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是(　)万元。　　A.2800　　B.2940　　C.4000　　D.4200转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com10　　(问题4)假设在2005年

4、9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是(　)　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权　　D.该500万元可再次抵押　　(答案1)A、(答案

5、2)C、(答案3)C、(答案4)D环球网校>>房地产估价师>>房地产估价师案例分析备考习题精选(2)房地产估价师案例分析备考习题精选(2)2010-7-611:03:10  来源：环球网校（edu24oL）  频道：房地产估价师　　案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。　　请问：转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24

6、ol.com转自环球网校edu24ol.com　　1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?　　2.装修补偿应如何确定?　　3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?　　估价程序上应特殊注意：转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com　　1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。　　2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。　　3)公示期满后，估价机构将整

7、体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。10　　房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。　　案例三：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。　　(问题1)估价人员应根据(　)用途对该两幢房屋进行估价。　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进

8、行估价　　B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价　　(问题2)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列(　)途径。　　A.自行改变转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu24ol.com转自环球网校edu2