房地产估价师案例与分析练习题

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5、过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。　　请问：　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?　　答案：　　1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。　　2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：　　①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;　　②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;　　③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;　　④对被拆迁房屋

6、的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。　　2.甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。　　请问：　　1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?　　2.装修补偿应如何确定?　　3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?　　估价程序上应特殊注意：　　1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应

7、说明。　　2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。　　3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。　　房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。　　3.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.

8、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项