2018房地产估价师案例与分析考点练习题

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1、2018房地产估价师案例与分析考点练习题试题一某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,己出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？:1.

2、现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；2.规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；3.该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；4.该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；5.相关税费：6.贷款利率；7.该地区类似居住物业开发的平均利润水平；8.该地区的拆迁政策法及拆迁安置补偿费用；2.市政配套费用和土地开发费用；3.该地区土地出让金（地价）的规定和标准。注：多答合理的可给分。试题二简述商业房地产有哪些特

3、点？:商业房地产的特点包括五点，分别是：1.收益性商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。2.经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会

4、有不同的经营内容。3.出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租****益评估还是承租****益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。1.装修高档而复杂为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下

5、或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。2.垂直空间价值衰减性明显商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通

6、工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。