《案例分析》备考习题精选.doc

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1、《案例分析》备考习题精选案例一：某一商业楼建筑面积为5000m于2000年9月1口开工，2002年3月1口建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1口通过补交十-地使用权出让金将土地使用权性质山划拨转为出让，用途为商业，十•地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行屮请两年期的抵押贷款，委托启地产估价机构估价。（问题1）采用成本法估价，计算该建筑物折旧吋，确定建筑物的剩余经济寿命应（）A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B.按建筑物耐用年限计算C.按建筑物耐用年限扣除建

2、筑物L1使用年限计算D.按建筑物C使用年限计算（问题2）采用收益法估价时，下述观点不止确的是（）A.收益年限应按估价时点时的十•地使用权剩余年限计算B.估价时点应设定为2004年3月1日C.净收益中应扣除建筑物折旧额D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料（问题3）估价机构评估出该商业楼在2004年3月1FI的公开市场价值为4000万元。近年来此类方地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类龙地产快速变现的变现率-般为其止常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（）万元。A.2800B.2940C.4000D.4200（问题4）假设在2005年9月

3、1日，业丄委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元.下列表述中止确的是（）A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物扌“卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D.该500万元可再次抵押（答案1）A、（答案2）C、（答案3）C、（答案4）D案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价

4、机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地杏勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权淸晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针対该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确沱？3.対L1存在的租赁关系，估价时应如何处理？估价程序上应特殊注意：1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地杏勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作岀相应说明。2）估价机构应将分八初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并山委托人向被拆迁人转交分门报告。房屋室内自行装饰

5、装修补偿金额山拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，口J以通过委托评估机构确定。案例三：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对英以划拨取得的十地上建成的两幢房屋进行估价。该匸厂的厉屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另-•幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。（问题1）估价人员应根据（）用途对该两幢启屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢厉屋拟确定的用途进行估价A.根据该两幢房屋町以获利最多的用途进行估价（问题2）将该两幢厉屋的用

6、途山工业改变为其他用途，应通过下列（）途径。A.

7、'

8、行改变B.经丄级主管部门批准改变C.经政府启屋管理部门批准，并按法定程序办理变更于续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更于续答案：1、B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢龙屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（）A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其十•地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让十•地时应补交的十•地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格A.该两幢建筑及其十•地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（问题4）该工厂若将该两幢龙屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值

9、应为（）A.该两幢厉屋的止當市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的亜新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣麻的价值加上土地的价值答案：3、D4、D案例四：某市旧城改造需対某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,厉地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名启地产估价师，