专题企业并购.doc

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1、专题与案例分析：企业并购近年房产企业并购案例■最大案例：南都与万科  小鱼大鱼的双赢    浙江南都房产集团有限公司成立于1993年4月13日，是浙江当地集房地产综合开发、建筑勘察设计、物业管理服务、酒店写字楼经营管理、房屋中介服务、房屋资产评估等为一体，涉及房地产业各领域，拥有十余家成员企业的现代房地产业集团。        2006年8月3日，万科集团以17.6566亿的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司(南都房产)60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。加上之前的股权，万科以拥有浙江南都房产80%的股份成为南都

2、房产的控股股东。        此次合作涉及21项物业，占地面积627.57万平方米，新增的项目储备超过194万平方米。通过此次合作，南都控股公司成功套现18多亿元，使控股子公司—上海中桥集团能集中资源专注于基础设施领域，另一方面，可以利用万科的品牌和管理提升项目的盈利能力。从收购价格来看，其成本显然低于以市价购买土地。而且这样的方式可以更快产生经营现金流，提高其资产的使用效率。        对万科而言，万科的土地储备超过1000万平方米建筑面积，非常有利于完善公司跨区域发展的战略布局，同时增加公司的持续竞争能力，巩固公司的龙头地位。本次交

3、易完成后，万科以较少的资金取得了较多的项目资源和土地资源，有利于扩大在长三角的市场份额。■最新案例：最高效率收购，远洋收购颐中1+1>22007年9月27日，北京，中秋之夜，一场事后被证明为房地产界年度重要并购案的谈判正悄然进行。当日，远洋地产控股有限公司（远洋地产3377.HK）与青岛颐中房地产开发有限公司（下称“颐中地产”）达成并购意向。2007年10月28日晚，远洋地产对外发布公告，该公司出资约21.5亿元现金收购颐中地产。    或许这是中国地产界效率最高的一次重量级收购活动。10月29日，远洋地产公告称，通过其国内全资子公司——北京

4、天麟房地产开发有限公司和北京远坤房地产开发有限公司，以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权。其中天麟房地产收购青岛颐中星日投资股份公司46.26%的权益，远坤房地产收购33位自然人股东持有的53.74%的权益。        今年年初，由于地方烟草行业重组的政策变化导致颐中地产的资金紧张，需要寻找新的资金平台。由于银行信贷的一紧再紧，一度热火朝天的上市之门最近也半开半闭，使颐中地产无法幸免于融资困境。对于颐中地产的股东来说，通过和远洋地产的合作，既摆脱了资金困境，也保存了管理团队和品牌。“颐中地产作为一个地方性企业，一直想跟国外的大投行、

5、大基金合作来打通融资渠道，也希望借助与远洋地产的合作，搭建与其外资股东新的融资平台。”颐中地产总经理章岚说。    借道颐中地产进入山东，为公司环渤海地产概念再添关键一子，这一点，远洋方面似乎很愿意与投资者分享其收购成功后的喜悦。从公告的措词可见一斑：“此项收购将改善和充实土地储备，并为进入青岛市和山东省提供诱人的项目开发渠道。”       在尽职调查结束后，远洋地产将逐步对颐中地产复制其管理系统和流程，而在一段时间内也会保留公司原有管理团队的完整性。        外交辞令背后是远洋地产首次收购案中一串耀眼的数据：21.5亿元的交易额、短

6、短42天的谈判时间，100%的收购权益。远洋地产巨舰驶入山东，而新股东背景的颐中地产则开始期待一个“1+1>2”的未来。案例一：惠普与康柏的并购案例启示1：应特别关注并购成本与文化冲突这是典型的期望通过企业并购来实现1+1>2的模型。这一并购案例源于惠普公司总裁卡莉·菲奥里纳2001年6月对康柏公司总裁迈克尔.卡佩拉斯的一次拜访。双方都有“合”的需求。专家指出，并购的有利之处在于：节省费用(主要通过裁员，使之到2004年节省营运开支25亿美元)，扩大年营业额(将达870亿美元，可与IBM平分秋色，形成规模效应)，交叉销售(相互使用对方的顾客资

7、源)，技术互补(惠普的打印机和康柏的服务器)；不利方面有：涉及面广。实施难度大(涉及l60个国家的15万员工。会影响公司的发展势头)，Pc面临亏损风险(PC业务利润很小，有可能亏损)，面临竞争压力大(除打印机外，新公司面临IBM在服务器、DeLL在Pc方面的围攻)，士气容易受到挫伤(由于业绩不佳。加之裁员1.5--3万人)。此外，惠普与康柏是两家在产品和顾客方面相似的大型公司，互补度较低，资源整合的效率和效果有限，因而并购成本较高。问题还在于，为人称颂并行之有效达40多年之久的“惠普之道”，这种追求创新、同甘共苦、崇尚平等的企业文化，会在并购

8、之后的新企业中发生哪些变化?人们对这一并购能否成功表示怀疑，甚至有人将之列为典型的并购败例。案例二：通用电气成功的并购与出售案例启示2：以利润为中心正确选择产业与整