北京地区房地产分析

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1、北京地区房地产分析产业经济学蔡时俊北京市房地产现状简介2007年末到2010年初，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。不过，中国的房地产市场却是个例外。为了避免经济危机的影响，中国政府向经济注资了40万亿人民币。因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。房价没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。根据京华时报最近刊登的一篇文章，按照2009年11月的平均房价17810元／平米计算，在北京购买一套90平米的普通商品住房需要支付160万元。这笔钱相当于一般家

2、庭（北京中产阶层平均月收入为5923.18元）25年所挣得的收入。北京市房价的增长对有能力买房的人来说令人惊喜，对没能力的人来说就只能望而却步了。以三环房价为例东团结湖朝阳区东三环,位于朝阳团结湖,最新房价为:26200元/M2,上月均价为:23000元/M2。上涨了↑+13.91%,在过去的几个月中，最高价格为:26200元/M2，最低价格为:12500元/M2。价格振幅为:52.29%。西西三环自北向南房价呈递减趋势，因北部属海淀区，中部靠近石景山，南部地属丰台。估计价格分别为3W8~2W不等。南南三环东路,位于丰台方庄,最新房价为:21800元/M2,上月均价为

3、:19100元/M2。上涨了↑+14.14%,在过去的几个月中，最高价格为:21800元/M2，最低价格为:9800元/M2。价格振幅为:55.05%。北北三环横跨海淀朝阳两区，与昌平相接，房价大约在2W2~2W7不等二、现在北京房地产的问题：、住房极度短缺仍然存在虽然对于买房做投资的人来说现在的房价市场是一个机会，但猛增的房价也使得许多人买不上房。因为中国市场是市场经济，因此房地产市场是依消费者的需求而定价的。但市场房价并不是代表所有的人都能买得起房。北京的许多普通市民认为房价高的离谱，不堪忍受，因为房价远远超过租金，也远远超过他们的纳税能力。经过调查研究，北京市现

4、在有28%的家庭人均住房面积在13平米以下，出于困难状态；其中17%的人是出于没有住房的情况，这些家庭的居住空间拥挤，居住条件恶劣。同时由于收入水平低，未来的上升空间不大，只能依靠政府解决住房问题2、房地产供需结构不协调（1）供应结构。现在北京房地产的供应系统是政府性供房和市场性供房两个系统。房地产市场有效供应不足是北京房近年来地产增长的主要原因，住房价格快速上涨造成中低端商品住房供应不足，中端人群的住房改善需求受到限制。抽样调查数据显示，2007年北京市有55%的家庭希望购买总价在60万元以下的住房，但当年批准上市的总价在60万元以下的商品住房仅占22%，住房供应价

5、位结构与居民需求意向价位存在较大的错位。（2）需求结构。相关数据显示，当前北京市居民支付能力较强，潜在住房需求较大，占全市常住家庭的55.2%。其中，市场化住房需求比例较高，占31.8%；政策性住房需求占23.4%。政策性住房需求中，限价商品房需求比例较高，占12%，经济适用住房需求占4.9%，廉租房需求占1.7%。3类政策性住房不能完全覆盖的部分属于夹心层，应通过政策性租赁解决，这类需求占4.8%。潜在的市场化住房需求中，以改善性住房需求为主，占18.2%；首次置业需求占1.8%；市场租赁需求占11.8%。3.住房二级市场发育不成熟北京市一、二级市场发展不平衡，存量

6、住房市场、租赁住房市场发展缓慢，对一级市场的推动作用还没有真正形成。。2008年，全市存量房交易69506套，面积达637.07万平方米，与新建商品住房成交套数之比约为0.99：1。在美国该项比例已经达到3.22：1。因此，北京的一二级市场结构比例有待调整，住房二级市场有待培育并进一步扩大。同时，问卷调查显示，2007年北京市租赁住房（含租住公房）的比重约为36.2%，其中仅14%为市场租赁，与发达国家大城市的成熟市场相比差距明显。一级市场和二级市场之间比例失衡现象，直接导致了不同收入阶层无法通过二级市场交易梯次化向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法充分释放

7、出来。同时交易环节的流转税抑制了二手房的供应，流通成本的增加使得部分投资者推迟出售商品房的时间，从而降低了二手房的供应量，使本来就不宽裕的二手房市场更加供不应求。同时，转嫁给消费者的税费导致二手房的购房费用猛增，原本与一手房相比的价格优势减弱，也限制了二手房的交易。4.产业布局与住房建设的协调机制有待完善区产业布局和配套生活设施还不完善，在居住郊区化的同时产业布局未能同步调整。近几年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅区，但是由于没有疏散相关产业，居民的就业岗位仍然集中在中心城区，大量居民返回主城工作，带来了巨大的交通压力，使得郊区有成为“卧城”