杭州房地产市场的发展趋势简析

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1、杭州房地产市场的发展趋势简析摘要：本文从杭州市的投资环境分析入手，对目前杭州市房地产市场的商品住房成交量价齐跌、可售房源处于历史高位、二手住房成交量价也有不同程度的下降、土地溢价率下降等情况做了介绍，又从存量压力大、货币政策紧缩、等方面分析了目前杭州房地产市场低迷的原因。根据目前的政策及其他影响房地产市场发展的因素，得出了杭州房地产市场上半年价格博弈仍将持续、博弈之后房价将走上持续上涨通道的结论。关键词：杭州市房地产市场发展趋势1杭州市投资环境分析1.1杭州市概况杭州市位于中国东南沿海北部，是浙江省省会，浙江省的政治、经济、文化、金融和交通中心，同时是国际风景旅游城市和长江三角

2、洲的中心城市之一。全市总面积16596平方公里，其中市区面积为3068平方公里（包括萧山和余杭）。据人口变动抽样调查，2013年末，全市常住人口884.4万人，比上年末增加4.2万人，其中城镇人口662.42万人，占比由上年末的74.3%提高为74.9%。公安部门户籍登记人口706.61万人，其中非农业人口393.88万人，占比由上年末的54.8%提高为55.7%。1.2宏观经济发展状况2013年，全市实现地区生产总值8343.52亿元，比上年增长8.0%。人均生产总值94566元，增长7.4%。按国家公布的2013年平均汇率折算，为15271美元。全市城镇居民人均可支配收入3

3、9310元，比上年增长10.1%，农村居民人均纯收入18923元，增长11.2%，扣除价格因素，实际分别增长7.4%和8.5%。城镇居民人均生活消费性支出24833元，增长10.3%，农村居民人均生活消费性支出14600元，增长8.9%。8图1-12009-2013年全市生产总值及其增速全市完成房地产开发投资1853.28亿元，比上年增长16.0%。房屋施工面积9327.52万平方米，增长12.6%；竣工面积1172.24万平方米，增长11.1%。全年商品房销售面积1139.13万平方米，增长4.5%，其中住宅销售968.78万平方米，增长5.3%。全市完成固定资产投资4263

4、.87亿元，比上年增长14.5%。从产业投向看，第一产业投资8.40亿元，增长96.9%；第二产业投资912.53亿元，增长7.0%，其中工业投资910.46亿元，增长6.9%；第三产业投资3342.94亿元，增长16.7%。2目前杭州房地产市场概况今年到目前为止，传统销售旺季的楼市持续遇冷，全国多地楼市价格在春节之后就开始出现“跳水”现象，继“金三”沦为“铁三”之后，个盘继续降价，“银四”行情再度落空。刚刚结束的五一小长假，全国房地产市场交易冷清，全国54个城市总的成交同比下降32.5%，一线城市商品房成交萎缩，二三线城市楼盘大量滞销，这是历经超长繁荣周期，屡屡与调控政策博弈

5、之后，楼市第一次在政策没有加码的情况下自行沉寂。总体来看，全国房价仍在上涨，只是涨幅下降。中国指数研究院5月1日发布的《4月百城价格指数报告》显示，4月，中国100个城市新建住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨0.10%，但涨幅较上月缩小0.28个百分点，这也是该均价同环比涨幅均出现连续第四个月缩小的情况。曾经全国房价飘红的形势正在发生转变，地区分化趋势明显。杭州从今年2月开始，连续三个月成为十大城市中少见的价格下跌城市。马年春节过后杭州某楼盘一夜每平米大降数千元。目前杭州房地产市场的概况如下。2.1商品住房成交量价齐跌81-3月，杭州市区商品住房成交10112套，同比

6、下降了37.8%。整个四月，杭州楼市（包含萧山和余杭）一共成交新建商品房5419套，同比下降近四成，其中主城区商品房一共成交2745套，尽管创下了今年的单月成交量新高，但依然位列近五年来同期成交量的倒数第二。五一小长假期间，杭州楼市共成交新房174套，主城区仅成交57套，位列2011年以来的四年行情最低，相较同期最高的2012年五一的763套下降近八成。价格方面，4月杭州楼市新房成交均价为15399元/平方米，环比下跌7.9%，同比下跌16.5%。均价之所以下跌明显，是因为价格洼地余杭区成交量较大，同时4月高端住宅成交数量少，从而导致整体均价回落。2.2可售房源处于历史高位受传

7、统旺季到来项目集中申领预售证的影响，近来杭州楼市存量明显出现上涨，还一度突破12万套。4月27日，杭州可售商品房累计120350套、1549.21万平方米，首次突破12万套大关。可售存量压力大，如果按照2013年全年成交85823套的销售速度，在没有新增供应量的情况下需消化近17个月，若以近五年来杭州的平均去化速度，则消化现有库存需要19个月，而这还不包括在售项目的未领预售证房源和储备项目的未开发部分。2.3二手住房成交量价也有不同程度的下降一季度市区二手住房成交5830套，同比下降了60.