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1、城市土地整理研究阙泽胜（华南农业大学信息学院，510642，广州）目录一城市土地整理概念的由来2二城市土地整理定义21．国外学者对土地整理的定义22.国内学者对土地整理的定义2三城市土地整理的地位与功能21.地位22.功能2四城市土地整理的目的、根本任务任务和内容31.城市土地整理的目的32.城市土地整理根本任务33.城市土地整理的内容3五城市土地整理的原则3六城市土地整理的主要内容3七城市土地整理的运作模式4八市地整理的组织方式4九城市土地整理程序6十城市土地整理的技术路线6十一城市土地整理可整理性、风险性研究61．城市土地可整理性研究62
2、．城市土地整理的风险性6十二城市土地整理区选址71.城市土地整理区选址的原则（白雪华，2003）72.城市土地整理区选址的运作程序（白雪华，2003）8十三城市土地整理的措施8十四城市土地整理实践81.国外实践82.国内实践10十五国外城市土地整理经验对中国的启示11一城市土地整理概念的由来城市土地整理一般称为市地整理（urbanReadjustment)，市地整理的概念起源于德国，1902年7月28日，由市长签署的“法兰克福地产整理法”是第一部关于城镇建设的专门法规。19世纪末期开始，市地整理作为城市规划的一种工具，在德国得到了广泛的应用，
3、并有效地推动了城市的发展和重建。从加世纪中、后期开始，市地整理已经成为世界上许多国家城市发展和建设中的一种重要工具，如法国、瑞典、美国、日本、韩国、印度尼西亚等国家。目前，德国建设用地整理的主要法律依据是《建筑法典》。其建设用地整理的基本特点是可以兼顾公共建设用地需要和地产所有者的权益。《建筑法典》规定:建设用地整理原则上要由专门的组织机构实施，必须按照严格的法律程序实施，制订了地产分配和补偿的基本原则和方法（ErihcWeis和贾生华，1999）。二城市土地整理定义1．国外学者对土地整理的定义德国建设用地整理的基本概念是在土地整理计划范围内
4、土地所有者之间进行地块交换，不征收土地，政府或投资商也不参与购买土地，需要投入的资金少，降低了资金门槛和项目实施的难度（杨红等，2006）。国外其它学者这样定义城市土地整理:一群城市边缘区的邻近土地所有者,通过“股份参与”的形式,为项目的整体规划提供他们的地块；经过规划后,扣除公共用地部分,剩下的大部分土地按比例重新归还给土地所有者（谈明洪和吕昌河，2005）。2.国内学者对土地整理的定义国内学者从较为宏观的角度阐述了城市土地整理的内涵:城市土地整理是在既定的城市空间范围内,按照城市发展规划和土地利用总体规划的要求,采用一定的措施和手段,调整
5、城市土地利用结构,改善城市用地环境,提高城市土地的利用率和经济产出率,提高城市的现代化水平,以实现经济、社会、生态的可持续发展。（杨维凤等，2002）城市土地整理是在既定的城市空间范围内，按照城市发展规划和土地利用总体规划的要求，采用一定的措施和手段，调整城市土地利用结构，改善城市用地环境，提高城市土地的利用率和经济产出率，提高城市的现代化水平，以实现经济、社会、生态的可持续发展（杨维凤等，2002）。城市土地整理的实质是合理组织城市土地的开发利用，促进城市用地的有序化、集约化，提高土地的经济承载能力和土地收益率。城市土地整理按照近期效益和远
6、景效益、经济效益和生态效益密切结合的原则，充分、合理、经济地利用，运用系统的观点，科学规划城市土地的开发利用（粟辉,2005）。三城市土地整理的地位与功能1.地位城市土地整理则是一种为城市发展提供土地的方法,主要有中介购买模式和土地整理。在中介购买模式中,中介可以是政府或私人,但是这种模式必须建立在平等和自愿的基础上。目前中国的一些土地整理储备中心就属于这种,中介主要是政府。土地整理主要通过交换和整合整理区域的土地地块,从而提高土地利用的效益。城市土地整理已引起许多国家的高度重视,包括日本、印度尼西亚、马来西亚等许多国家为了保证城市土地整理的
7、顺利执行,还专门制定了土地整理的法律或法规（谈明洪和吕昌河，2005）。2.功能据谈明洪对国外城市土地整理研究，城市土地整理的功能主要有：（1）整合土地,提高土地的经济价值。即使城市土地所有者拥有的土地数量会减少,但是他们拥有剩下的土地会大幅度地升值,总价值还会高于未经整理时的土地总价值。（2）为低收入者提供住房用地。（3）合理开发土地,遏制城市用地蔓延。城市蔓延问题已经引起国内外学者的广泛注意,不合理的城市蔓延不仅减少了耕地的数量,而且对耕地质量和生态环境都造成了破坏。这种蔓延主要发生在城市边缘的城乡结合部,这些区域往往缺乏有效的管理和计划
8、,建筑物显得零乱、无序,城市基础设施落后、不配套,无法满足城市居民的生活和工作的需要。（4）用于城市的恢复和重建（谈明洪,吕昌河，国外城市土地整理及对中国合理用地的
