太原商业地产调研(重点)

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1、太原市商业市场调研一、太原市各大商场经营情况为了研究太原市商场的经营情况，我们调查了市场上15个商场，在此基础上作如下分析。（详见太原市各大商场一览表）我们首先把这些商场分为高、中、低三个档次：1．1高档商场1）该类商场对地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；2）以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间；3）以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的27%—30%抽成，进场费和保证

2、金一般在10000元—15000元；4）该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。1．2中档商场1）该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；2）基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可；3）以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的25%—27%抽成，进场费和保证金在5000元—10000元之间；4）该类商场采用大卖场和店中店的模式。1．3低档商场1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为2层，面积在1万平方米以下，装修条件简单；2）商场一般以二

3、、三线品牌及杂牌为主。123）商场大多以出租的形式为主，租金在2.5元/m2.天—3元/m2.天。4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10m2—20m2的小间。点评：经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商业街和以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场竞争异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，

4、目前出现了亏损的局面。但与此同时还有很多新建的高档商场将上市招商，如华宇·国际、开元·盛世广场、中联假日广场、超世纪商贸广场、柳南商贸中心等。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的局面。并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成为商场经营严重的制约因素。12太原市各大商厦经营情况一览表档次商厦名称规模经营模式联营方式经营品牌高档天美名店营业面积约1万m2店中店模式营业额的30%的扣率，15000的

5、进场费，15000的保证金国际知名品牌服饰、皮具、钟表等时代广场营业面积1.5万m2共5层大卖场模式营业额的28%的扣率，约15000的进场费，15000的保证金国内外知名品牌首饰品、皮具、服饰、内衣、化妆品等贵都世纪广场营业面积2万m2共6层大卖场模式营业额的28%的扣率，10000元的进场费，10000的保证金国内外知名品牌珠宝、服饰、化妆品、鞋类、健身器材、体育用品、童装、玩具、床上用品华宇购物中心营业面积达1.8万m2共6层大卖场模式营业额的27%的扣率，15000元的进场费，15000元的保证金国内同

6、类品牌销量前15名，并进驻北京和上海3年以上，国内外知名品牌。中档华都商厦共6层，面积1.2万m2大卖场模式营业额的25%的扣率，5000元的进场费，5000元保证金中高档服饰、鞋类、床上用品天龙大厦共5层大卖场模式营业额的25%。国内中高档服饰品牌、鞋类、化妆品、礼品等五一商厦共5层，面积1万m2大卖场模式营业额的25%金银首饰、国内中档服饰品牌下元商贸中心4.3万m2共3层大卖场模式（租户自己隔开成店中店）签10年合同租金为1.5元/m2.天，签5年合同租金为1.7元/m2.天，签1年合同租金为2.12元/

7、m2.天精品服饰、工艺礼品、小商品、针纺织品、副食品华宇购物广场地下1层，地上5层大卖场模式营业额的26%的扣率，5000元的进场费，3000元保证金化妆品、钟表、珠宝饰品、服饰、皮具、体育用品美莎世纪百货共4层大卖场、店中店模式1、2层采用联营，营业额的25%的扣率。3、4层采用租赁，为7元/m2.天珠宝、化妆品、中档服饰、万盛服饰广场共2层，1.2万m2店中店模式租赁价格为3元/m2.天，可购买14年的使用权，价格为6000元/m2—7000元/m2.国内知名山西省总代理服饰（男装、女装）品牌低档长风商厦共

8、2层大卖场租赁价格为1层1.8元/m2.天，2层为1.3元/m2.天五金、钟表、杂牌服饰太航服饰广场共2层大卖场隔开成17.8m2的小间租赁价格为2.5元/m2.天男女杂牌服饰、轻纺织品万事发服饰商场1层店中店，每间约4m2租赁价格为3元/m2.天男女杂牌服饰双塔商场共2层大卖场隔开12m2的小间租赁价格为2.7元/m2.天纺织品、食品等121．4各大商场平均单位产出情况商场名称平均单