房产交易中心实地调查

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1、房产交易中心实地调查房地产交易流程：1、登记（1）房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>；（2）房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、<<房屋出售委托协议>>；2、选房（1）求购者选房；（2）业务部门开具<<看房联系单>>，经纪人陪同看房；（3）出售方协助看房；3、议价过程（1）业务部协助双方洽谈、协商；（2）买卖双方签订<<房屋转让合同>>；（3）完成房屋评估，双方确定交易价格；（4）公司代办买卖双方产权过户手续；（5）完成房款交割。购买商品房办理“三证”所需资料1、商品房购销合同书原件；2、商品房销售统一发票第二联（发票

2、联）、第四联（交付联）原件，若有第五联（报查联）提供其原件；3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件；4、购房人为个人：身份证原件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件；购房人为单位：提供单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；二手房买卖权证办理所需资料（私房）出方：1．房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2．共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原件；3．单位出售自管房：提供单位营业执照复印件加盖公章；4．若有上级主管部门，提供其同意出售的意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件；受方：1．转让合同原件、夫妻双

3、方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2．单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；费用房地产买卖税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。(1)契税根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。(2)印花税房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。(3)营业税在中华人民共和国境内

4、，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。(4)城市维护建设税缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%.(5)教育费附加这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。(6)土地增值税转让国有土地使用权、地上建筑物

5、及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。　应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的有关税费。②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。③房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费用按(1)(2)项金额之和的5%以内计算扣除，财务费用按(1)(2)项金额之和的10%以内计算扣除。④与转让房地产有关的税金，指

6、营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除。　应纳税额的计算，采用四级超额累进税率。按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：①增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%④增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%

7、、15%、35%为速算扣除系数。(7)房产税　房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收.房产税的计税依据分为房产余值和租金收入两种：①企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值(没有房产评估值的按房产原值)一次扣除30%后的余值计算缴纳房产税。②其他单位(免税单位或房产管理部门)和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据。房产税实行的是比例税率：①以房产余值为计税依据的，税率为1.2%。②以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式：①房产税应纳税额=房产评估值×70%×1.2%或：房产原值×70%×1.2%②房产税应纳税

8、额=租金收入×12%(8)手续费　办理