建筑物区分所有权若干法律问题探析[1]

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1、建筑物区分所有权若干法律问题探析龙建强（洋县智果中学陕西汉中723309）摘要：在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，出现了多个所有人分别拥有一栋高层建筑物的情形。建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多，许多法律问题也随之产生。因此，对建筑物区分所有权这一特殊的所有权形式进行分析研究，具有一定的现实意义。关键词：建筑物区分所有权共有部分专有权成员权当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利领域转入商品领域时，与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了

2、很大的变化，出现了许多新的法律问题需要加以研究解决，其中有许多涉及到建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产所有权形式，在德国法上被称为“住宅所有权”，在法国法上被称为“住宅分层所有权”，在瑞士法上被称为“楼层所有权”，英美法上被称为“公寓所有权”。日本和我国台湾称之为“区分所有权”，目前我国实践部门从香港引入概念称之为“物业管理”制度，学者则一般称之为“建筑物区分所有权”。[1]一、建筑物区分所有权的概念和特征关于建筑物区分所有权概念的界定，在各国的理论与实践中，主要有以下

3、几种学说：　　（一）一元论说。它又可分为“专有权说”和“共有权说”。　　1.专有权说。这种学说最早为法国学者在解释法国民法典第664条时提出，它认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的所有权（专有权）。该说得到我国台湾学者史尚宽和日本著名学者我妻荣等支持。在法制上，专有权说为立法所肯定，首先始于1804年《法国民法典》第664第10页共10页条所谓“建筑物之各楼层属于不同所有人”的规定。《日本建筑物区分所有权法》也采用了专有权说。该法第2条第1项规定：“本法上的‘区分所有权’，是

4、指依照前条的规定，以建筑物的部分为标的所有权而言（此应除去第4条第2项中所规定的共有部分）。”　　2.共有权说。此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释民法典第644条规定时，针对上述法国学者之专有权说而提出的。该说以集团性、共同性为立论精神，将区分所有建筑物整体视为全体区分所有权人之共有。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的持份共有权。《瑞士民法典》采取共有权说，该法典第712条之1第（1）项规定：“楼层所有权，即建筑物或楼房的共同所有权的应有份。”　　（二）二元论说。此说最早为法国学者在

5、针对上述一元论说予以理论和实际的两方面批判后所提出的，并为我国台湾学者郑玉波、黄越钦及大陆学者陈苏所赞同。　　该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。《台湾民法典》采取了二元论说，该法典第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，其修缮费及其他负担，由各所有人，按其所有部分之价值分担之。”　　（三）三元论说。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专

6、有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。此说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，又称“最广义区分所有权说”。他主张，将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”，再加以各区分所有者间之“社员权”概念，而形成将物权法性及人法性二要素合为一体之“共同的空间所有权”之法律关系。[2]上述三元论说得到日本著名学者丸山英气、我国台湾学者戴东雄以及我国大陆学者段启武和陈华彬的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、区分共

7、有权和共同所有人的成员权三部分所组成。我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。[3]简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。第10页共10页

8、建筑物区分所有权区别于其他物权形态的特征主要有：　　1.权利客体具有多样性。如上所述，建筑物区分所有权是由建筑物区分所有人对共有部分的所有权、建筑物区分所有人对专有部分的所有权和建筑物区分所有人的成员权三种权利构成，它不同于普通的物权具有单一性。　　2.专有所有权之主导性。在建筑物区分所有权所包含的三项内容中，专有所有权具有主导性。此表现在：（1）区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分的共有权及构成成员权。（2）在区分所有权成立登记上，只登记专