物业税税基评估体系的设计

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1、物业税税基评估体系的设计　　【摘要】近年来，我国经济发展迅速，房地产业在国民经济发展中起着愈来愈重要的作用，然而，我国现行的房地产税制已难以适应当前房地产市场经济发展的要求，因此，有必要开征物业税来完善房地产税制。实施物业税首先应该对物业税的税基评估，文章结合国际经验，分别从税基评估主体的选择、客体的选择、评估内容、评估基准日及周期、评估方法、技术和评估的配套措施这几方面设计了物业税税基评估体系，并以哈尔滨市为例，选取了47个有一定特征的房产数据信息，对其进行逐步回归分析，建立相应的评估模型。　

2、　【关键词】物业税；税基评估；评估体系；批量评估　　随着经济的发展，我国现行的房地产税制存在着一系列问题，房地产税制改革在所难免，而改革的方向就是在全国范围内逐步推进物业税。在我国，科学确定物业税税基的价值是顺利开征物业税的重要前提之一。鉴于物业税是对房地产保有环节征收的一种税，无法取得房地产市场交易中真实的价格，所以不得不通过评估取得其近似的市场价值。总之，构建一个符合我国国情的物业税税基评估体系是我国开征和实施物业税的必要前提和基础。　　一、税基评估主体的选择　　税基评估主体通常划分为两种：

3、（1）政府评估机构；（2）非政府评估机构。我国应设立准政府性质的物业税税基评估机构作为物业税税基评估的主体，其评估工作应该由省级政府进行。政府设立专门的税基评估机构，其负责制定税基评估工作相关的标准，以及与政府其他部门协调沟通获得税基评估所需要的数据信息，进行信息的传递，问题的沟通和协调，并委托专业的社会评估中介机构对税基进行评估。为了避免在税基评估工作中出现违规的行为，政府可以在专门的税基评估机构中设立相应的监督部门，对委托的社会评估中介机构进行监督和管理，并对其工作进行定期的检查和审核，以确

4、保评估结果的准确性、合理性和权威性。委托中介机构对税基进行评估，不仅可以利用中介机构的技术和人才双重优势，保证了评估的专业水平，而且还可以降低政府评估工作的成本，提高了工作效率。　　二、税基评估客体的选择　　税基评估的客体主要是不动产，也就是房地产。就目前来看，主要存在以下三种评估客体：（1）土地；（2）建筑物；（3）土地和建筑物。我国物业税税基评估的客体应该是土地与地上建筑物。我国的自然人和法人能够取得土地的使用权和房屋的所有权，因此，土地的使用权和地上建筑物以及其附属设施的所有权都归属于统一

5、整体，若对他们的价值进行划分，会有一定的难度。将土地与地上建筑物作为统一的整体，可以增加评估工作的可操作性，提高工作效率，降低评估成本。此外，经济的发展和基础设施的建设给不动产带来的增值，也会从土地与地上建筑物的价值中综合地反映出来。　　三、税基评估内容　　物业税税基评估内容就是物业税的计税依据，也就是物业税的税基。一般有三种形式：（1）评估不动产的面积；（2）评估不动产的租金价值；（3）评估不动产的市场价值。绝大多数市场经济发达国家均采用不动产市场价值作为计税依据，在公开交易的市场中，自愿的买

6、卖双方达成公平的交易价格就是市场价值，因此，市场价值比较容易确定。我国在物业税税基评估模拟实践中主要是区分房地产自用和出租这两种用途，以市场价值作为自用房地产的计税依据，以租金价值作为出租且提供合理租金价值的房地产的计税依据，若不能提供准确的租金价值，应有专业的评估机构，确定一个合理的租金价值，作为其计税依据。　　四、税基评估基准日及周期　　税基评估基准日就是税基评估结果相对应的日期，该评估结果反映的是全体不动产在该评估基准日时相应的应税价值。评估基准日应该是一个统一的，并且相对固定的日期，为了

7、方便与会计年度和财政年度相吻合，一般可以将评估基准日选择在年末（12月31日）或者年初（1月1日）。　　税基评估周期是指两次税基评估的时间间隔。与一般的单次房地产评估不一样，税基评估需要确定一个评估周期。经过一个评估周期之后，要对相同的评估对象进行重估，这样可以保证税基评估价值更加接近于实际的市场价值。评估周期是由房地产市场变化情况和房地产税征收管理工作需要来确定的，在选择评估周期时，一般要考虑两方面的因素：一是房地产价值波动情况；二是评估成本。由于我国房地产的市场价值变动较快，各地区经济发达程

8、度差距较大，在选择评估周期时，我国可以先由国家制定一个浮动期间，再由各省根据实际情况，有针对性地选择适合本省自身发展特点的评估周期。在经济发达地区，房地产市场价值变动较大，可以选择1年为一个评估周期；在经济不发达地区，房地产市场价值变动较小，可以选择3—5年为一个评估周期。各地区在确定评估周期之后，不应该随意变更。　　五、税基评估方法　　（一）市场比较法　　该方法运用的是替代原理，主要适用于具有公开活跃的房地产交易市场，且交易价格是供求双方共同作用而形成的均衡价格，比如商品住房，商业铺面等。其主