浅议物业税税基评估存在的问题

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1、浅议物业税税基评估存在的问题（09财政系陈坤山学号：15520092201587）内容摘要：物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议。然而，只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍。在税基评定方面,存在着“基准地价说”、“市场交易价格说”、“机构评估价值说”和“认定价值说”等不同评定方法，他们各有利弊。但这些评定的方法有一个共同特点，就是都必须设立一个评估机构。评估机构对于物业税税基的评估，存在着许多问题，这些问题的存在将不能保证税基评估的客观、公正和公平。本文首先将总结分

2、析当前物业税税基价值评估存在的问题，其中包括“评估机构存在的问题”“评估方法存在的问题”以及“不同评估观点的弊端”。然后，我将从Tiebout模型的研究思想出发，通过建立在Tiebout模型的基础上，提出一个物业税税基的价值评定的理论方法。在Tiebout模型的基础上提出的这个物业税税基的价值评定理论方法将表明：设立评估机构来人为主观的对物业税税基的价值进行评价存在着许多问题，此法已被表明不可取。我们可以通过居民的偏好，来客观的评定物业税税基的价值，从而保证物业税税基评估的客观、公正和公平。一、关于物业税税基　税基即“课税基础”,

3、具体有两种含义:一是指某种税的经济基础,例如流转税的课税基础是流转额,所得税的课税基础为所得额,选择税基是税制建设上的一个重要问题,选择的课税基础宽,税源就比较丰富,调控的力度也会比较大;二是指计算交纳税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与价值量两类。对于物业税的税基评定来说,课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。所以说,物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。二、物业税税基评估机构存在的问题从已实施物业税的其他国家中，我们可以了解到各国对于物业税税基评估的方法都是设立一个税基评定机构。以税基评定

4、机构评定的标准，再确定合理的税率来征收物业税。但这种税基评定的方法却存在着许多问题。（一）当前对评税机构设置的选择存在的问题　　在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评

5、估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。因此，在建立我国税基评估制度时，有专家建议对评估机构的选择可以按下列顺序进行：第一种做法是：选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择在理论上能保证税基评估结果的公正性和公平性，以及保证征、纳税双方的合法权益。然而征、纳税双方的机构都在为自己所代表的群体争取最大利益；征税方希望设定较高的税基以获得跟多的税收；而纳税方则希望设定较低的税基

6、，以期缴纳更少的税收。当双方都为各自的利益争执不下的时候，税基设定问题将无法得到解决。第二种做法是：假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体。这种做法首先对中介机构和人员对税法及税基评估相关专业知识的了解掌握就提出了一个严峻的考验。税基评定涉及制度、技术等极为复杂的因素，民间的社会中介评估机构如果没有熟练掌握相关的专业知识，难以但当此重任。再者，民间的社会中介评估机构由于不具有政府部门的权威性，它的评估结果可能会让有些人难以服从。还有民间的社会中介评

7、估机构很有可能因为金钱而滋生腐败现象，使评估结果无法真实反映税基的真实价值，从而有失公平性。纵观以上两种做法，任何一种形式的评估机构都无法为税基评估的公平性、真实性提供确实的保证。任何一种形式的税基评估机构都难以保证税基评估的客观、公正和公平。（二）、房地产税税基评估周期问题以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税

8、依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，因此，评估周期不宜定得过长。但是，过短