业委会的物业资料

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1、正确引导业主委员会成立建设文明和谐新型社区东风地区东润枫景社区助理社工师董秀娟一、案主的基本资料案主：某小区全体业主。人数：925人，7位发起人。二、案例的来源案主（7位发起人）主动求助，要求居委会派工作人员协助小区成立业主委员会。时间：2008年5月—2009年5月三、案例背景资料某居民小区位于北京市朝阳区亮马河南岸，东四环东侧一公里处，小区内居民800余户，2000多人，小区内居民结构：收入较高管理者和专业人士占70%，附近拆迁农转非迁入占20%，其它业主占10%。2008年底，小区居民入住率已超过90%，随着

2、开发商遗留问题、物业管理问题、业主维权等问题的相继出现，小区内业主成立业主委员会的要求日益强烈。其中占小区总人数70%收入较高的业主要求人数也最多。根据《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件精神和小区业主的要求，社区居委会派社工帮助该小区组建首次业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，成立业主委员会。

3、7位发起人：A女士：52岁，高中学历，退休后在社区文体队参加过公益演出活动，善于表现自己。2008年初，因其家被骗子骗取了财物，A女士认为物业公司保安没有把好关，致使骗子进入小区，骗走了自家财物，要求物业公司赔偿其经济损失。物业公司认为A女士自己防范意识差，造成经济损失与物业公司无关。双方发生多次争执，物业公司认为A女士无理取闹不予理睬。A女士感觉自己个人势力单薄，想通过业主委员会与物业公司解决问题。在7位发起人中A女士是要求最强烈、表现最积极、态度最坚决的倡导者。在发起的过程中她曾经逐户走访小区业主，做大量宣传动

4、员工作。B女士：40岁，专职太太，大专学历，经济状况良好，因家中供暖温度不够，多次与物业公司和开发商协调，无明显好转，问题迟迟的得不到解决，在A女士动员下，成为发起人之一，是A女士的追随者。5位男士发起人：年龄（30—5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-func

5、tionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve40）岁，2位研究生，2位注册会计师，1位大学本科，职业系公司白领，收入属高薪阶层。因房屋面积、物业服务等与开发商、物业公司发生过小摩擦，对于成立业主委员会持积极的态度。但是他们平时忙于自己本职工作，没有充分时间顾及业主委员会工作，他们充当A女士幕后策划人角色。小区业主：绝大多数业主赞成小区业主成立业委会。希望将来选举出来的业主委员会委员能够真正为广大业主服务，维护业主权益，

6、成为全体业主可信赖的人。四、服务需求分析、介入目标及支撑理论（一）存在问题：案主方面：7位发起人急于求成，对相关政策、法规、程序，一知半解，不按程序进行自推荐，顽固的认为自己做了大量的工作就应该是筹备组成员，单方面一味要求居委会满足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期间经常到居委会吵闹，到区、乡状告居委会。指责居委会不作为、不支持，不为居民办事。有时还拿着录音机，威胁居委会干部：“不让成立业主委员会就到上级告你们”。情绪激动，语言偏激。由于A女士的行为造成居委会无法与之正常沟通，严重影响了成立

7、业主委员会的工作进程。政策方面：2008年底之前成立业主委员会依据131号文件、949号文件、1024文件等相关文件，这些文件中规定了成立业主委员会的相关程序。由于政策方面没有明文规定成立业主委员会由居委会组织，只规定接受居委会监督，由筹备组具体组织召开业主大会成立业主委员会。当居委会指出成立业主委员会程序上的问题要求更正时，业主方面怕超出规定的时间无法备案，便与居委会发生矛盾。面对各个小区要求成立业主委员会的强烈呼声，居委会感到工作难度很大。开发商、物业方面:表现出不支持、不配合的态度，担心业主委员会成立自己主动

8、权消失。（二）介入策略：政策依据：《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件理论依据：社会工作理论。1、认知行为理论。2、社会支持理论。3、增能