村集体资产拍卖须注意事项

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1、村级集体资产拍卖运作应注意哪些问题？（转载）近年来，随着我市社会经济的迅速发展，因城市区域不断扩大延伸和城市化进程加快的客观需要，村集体资产产权制度面临改革。村级集体资产被推向市场，纷纷走上拍卖台，运用拍卖方式盘活村集体存量资产，促进村级经济结构调整和推动村集体资产改制工作。本公司从2OO2年开始拍卖村级集体资产，先后接受13个行政村的拍卖委托，累计拍卖成交金额达8亿余元。在拍卖实践中，笔者深刻地体会到村级集体资产法律关系相对复杂，并且今后随着村集体资产拍卖业务的日益增多，将会对拍卖人不断地提出新的，更高的业务和素质要求。在村集体资产拍卖运作中，应注意以下几

2、个问题：一、要注意村级集体资产拍卖的委托程序村集体资产拍卖要严格按照《村民委员会组织法》和有关法律、法规及政策规定执行。村集体资产属于本村集体的成员集体所有。村集体资产拍卖须经本村村民会议或村民代表会议决定，由村委会组织实施。村委会根据村民会议或村民代表会议的授权进行拍卖委托。否则，将会由于委托人、拍卖人未尽拍卖法定程序而导致拍卖无效。另外，村集体资产拍卖还要注意了解当地政府的政策规定，如中共温州市委办公室、市政府办公室以温委办发(2OO2)14l号文件颁发“关于村集体资产产权制度改革试行办法”。办法要求村集体资产产权制度改革实施方案由村民会议通过，乡镇政府

3、(街道办事处)审核后，报请所在区人民政府批准组织实施。温州市区房地产登记机关规定，村级集体资产(房地产)经拍卖办理权属过户登记的，须经街道(乡镇)同意签署意见，出具经公证机关公证的《拍卖成交确认书》。如果我们不能及时了解有关特殊规定，会使拍卖工作多走弯路，降低工作效率，增加风险。二、村级集体资产保留价的确定YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibi

4、nCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject村级集体资产拍卖必须经过资产评估程序。由村集体资产改制工作小组推荐2—3家有资质的评估机构，经村民(代表)会议委托评估。资产评估报告经乡镇政府(街道办事处)审核后，村民(代表)会议确认资产的评估价值或根据本村资产实际情况，确定资产拍卖的保留价。在拍卖活动中，评估价是制定保留价的基础，保留价是村民权益维护的底线，又是拍卖能否成败的关键，二者相辅相成。村民(代表)会议制定

5、保留价的唯一依据是评估报告确定的评估价，村民(代表)会议不可能也不可以把保留价低于评估价，否则，将造成集体资产流失。如果保留价高于评估价，将会减少集体资产在市场的利益空间，降低竟买人的竞买欲望，增加拍卖成交的难度，造成竞买人望而却步导致流拍，最终损害村民和村集体利益。虽然说，评估价因受经济环境、供求关系影响，不一定与村资产市场价格相同。因此，不宜简单地把评估价作为拍卖保留价，但在操作上我们…般会要求村民(代表)会议将拍卖保留价与评估价相一致，既符合法定要求，又有利于拍卖。关键是要实现资产评估价格符合拍卖变现的目的。资产评估是根据不同的评估目的，依照法定或允许

6、的标准和程序对资产进行估算，作出资产价值的结论。不同的评估目的应运用不同的评估方法，产生不同的评估值。以拍卖为目的的评估，宣采用“从低策略”，以公开市场价值为原则确定其客观合理价格，考虑快速变现等因素的影响，以下浮20％幅度为拍卖评估价为宜。这样的评估价可以留有一定的利益空间，增加竞买人的竞买欲望，为争夺拍品而展开竞争，最终能以较高价位成交。村委会、村民(代表)会议在委托资产评估时要说明资产评估的目的，并可要求评估机构先进行资产初评，由评估机构提出资产评估的初步意见。如对资产评估存有异议或认为偏离评估目的的，有权要求评估机构就评估目的、方法、标准、程序及其他

7、问题作出说明，重新评估并提交村民(代表)会议进行讨论，予以再次确认。拍卖人也有必要与评估机构保持经常的联系，相互提供拍卖信息、拍卖成交价格、市场供求动态等，使评估机构也能掌握拍卖市场的动向，了解评估报告通过拍卖实践后的结果，使资产评估更贴近市场，更贴近拍卖。三、村级集体资产拍卖实际操作问题YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCity

8、integratedtracktrafficsyst