浅谈超高层建筑设计与施工管理的要点

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1、浅谈超高层建筑设计与施工管理的要点　　超高层建筑作为城市的地标，反映了一个城市的经济发展水平与现代化建设水平。随着我国经济实力的增强，超高层建设的数量与高度在逐年增加，建筑造型越来越多样化，功能与技术日益智能化。在这些条件下，对超高层建筑的项目管理的要求越来越高，管理需要更加系统化、精细化和综合化。本文就本人操盘的粤西及云浮地区最高的商住超高层地标豪宅—罗定凯旋广场项目案例，对超高层项目在前期产品定位、设计管理、成本控制、施工队伍选择、合同签订以及后期的施工管理等阶段中遇到的一些难点问题进行分析总结，

2、并探讨相应的解决方法。项目背景资料：　　项目概况：总建筑面积万平方米，总投资3亿元,由1栋39层的超高层、2栋30层、1栋29层、1栋26层、1栋23层的高层、三层商业裙楼及一层地下室组成的商住一体化建筑。基础形式：整体筏板基础、抗浮锚杆；该项目为云浮市重点工程,云浮市及罗定市主要领导多次到本项目考察指导,对项目给予高度评价,项目已获得”XX年度地标建筑住宅小区”奖,XX年广东省样板工程、广东省安全文明双优工地.　　开发单位：罗定市凯旋房地产有限公司　　勘察单位：广州中材地质勘察院　　设计单位：广州珠

3、江外资建筑设计院　　监理单位：肇庆市资信监理工程有限公司　　施工单位：广东建星建筑工程有限公司　　一、产品定位阶段　　超高层项目的立项原因比较复杂，大多是政治、经济、地域等多重因素共同作用而产生的结果。因此在前期规划过程中往往存在地块条件先天不足、技术指标相互冲突和施工难度大的问题。这就要求在前期规划定位中，设计提前介入，并借鉴建成项目的经验和教训数据，结合自身项目条件进行详尽的技术分析与论证，以保证产品定位科学合理。可以委托专业的咨询顾问公司对项目进行详细的市场调研，为项目定位决策提供依据和参考。在

4、规划要点出台之前，结合概念方案设计中发现的问题，对容积率、建筑密度、人车出入口、建筑退界等技术指标与有关管理部门沟通、讨论，避免不合理的规划要点对整个项目产生影响。　　本项目投资商是一位在广州成功发展的罗定商人，受罗定、云浮两级政府邀请回家乡投资建造超高层地标建筑—凯旋广场，由于是第一次从事房地产开发，项目前期的规划和市场定位就至关重要，为慎重期间公司聘请了广州一家国内知名的咨询公司作为顾问，通过4个月大量考察和调研了广州、深圳、佛山、珠海地区几十个超高层豪宅的建筑特点和外立面风格，再加上充分深入调查

5、罗定、云浮、肇庆市场的产品特点和客户群体需求，分析地块处于罗定核心城区和交通要道这一特点，公司决策借鉴广州珠江新城，定位于高层大户型商住豪宅这一当地稀缺产品。　　二、设计阶段　　超高层项目由于其设计的复杂性和高技术难度，能够选择的设计单位余地较少，尤其是在国内。但是在目前我国建筑单位以农民工为主力、整体建设水平较低、建设管理不规范的情况下，选择设计经验丰富的设计单位显得非常重要，对项目的成本控制和顺利实施提供了技术保障；本项目邀请了广东省建筑设计研究院、华南理工大学建筑设计研究院、广州市设计院、广州珠

6、江外资建筑设计院四家业内颇具实力的设计单位进行概念方案设计比选，经综合经济技术对比分析，最终广州珠江外资建筑设计院作为本项目的设计单位。　　　超高层由于涉及的专业过多，其中还可能会出现为了形象提前开工的情况，设计进度也很关键。在前期制定详尽的设计进度是保证项目前期推进的关键，否则项目启动后将很有可能在后期产生大量的进度问题和专业交叉混乱。设计进度计划的重要性不单是时间节点，更重要的是主要交叉工作之间的逻辑关系，在排计划的过程中可能会提前发现很多问题。本项目编制设计任务书，设计进度要求如下：1）概念方案

7、：60天；2)初步设计：30天；3）施工图设计：45天。　　设计过程中，设计管理团队要做好施工图纸的校核工作，由于涉及的设计专业很多，包括建筑、结构、机电、暖通、室内、灯光等，各设计单位在各自专业的设计中出问题的概率较少，大量的问题产生在交叉点上，因此必须业主的设计管理团队集中把关，理顺各专业的逻辑关系，在施工图出图前多花一些精力，后期施工过程中设计变更就相对较少。　　与相关规划、建设主管部门的沟通、协调，保证设计审查通过也是决定项目能否成功的重要因素之一。由于超高层项目的建设数量毕竟有限，大部分审批

8、部门也对超高层缺乏经验和了解，部分市政部门也对超高高度的供暖、送水、送气等缺少操作经验，因此审批工作会在程序、时间上有一定周折。这就要求项目送审时，不能只依靠前期人员，设计、工程等部门也一定配合进行讲解、沟通和说服工作，必要时还要组织相关专家论证会，让各专业的专家在方案过程中参与进来并结合项目特点提出可行的意见，为项目审查通过创造良好条件。　　三、项目的成本控制　　超高层设计阶段决定了项目80%以上的成本，也决定了项目的刚性成本，合约主要在控制项目的柔性