房地产信托基金的法律模型之研究（上）.doc

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1、本报告除前言外，共分6个部分，分别为房地产信托基金的组织形式、受托模式、管理方式、资金监管和运作流程、房地产信托基金的设立、房地产信托基金的风险控制、房地产信托基金的投资原则和投资方式、信托受益权凭证的流通问题、房地产信托基金的外部制度。本期刊发前言和房地产信托基金的组织形式、受托模式、管理方式、资金监管和运作流程、房地产信托基金的设立，其他部分另期刊发，敬请垂注。周天林，高朋律师事务所合伙人律师，法学博士，上海律协“银行与金融业务研究委员会”副主任。沈旻、朱燕均为高朋律师事务所上海分所律师。周天林沈旻朱燕前　　　　言

2、一、基本概念REITs定义：一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部分收益分配给投资者的一种投资机构。根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。依照商业信托原理设计是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其

3、投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。REITs的主要分类类别主要内容收入来源权益型REITs拥有及经营房地产项目物业租金收入23抵押型REITs向房地产项目持有人及经营者提供贷款贷款利息混合型REITs投资于房地产项目，也发放贷款租金收入和贷款利息23二、“软金融”的魅力我国房地产宏观经济政策概览2003年4月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》2003年8月《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2005年3月老国八条出台2005年5月国务院办公厅转发建设部等七部委

4、《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）2005年10月国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》2006年5月国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）2006年5月国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》2006年5月国税总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》2006年7月建设部联合国家发改委、国家工商局《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》2006年7月建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》2006年7月国税

5、总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》2006年8月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行2007年9月央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007年12月国土资源部、财政部、中国人民银行《土地储备管理办法》2008年1月国务院办公厅《国务院关于促进节约集约用地的通知》2008年1月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》2008年2月国务院《土地调查条例》2008年4月国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》20

6、08年4月国土资源部《土地违法案件查处办法》2008年5月中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》2008年8月央行和银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》尽管位列“支柱产业”，但由于政策机构担忧经济过热以及金融风险，自2003年以来，我国房地产宏观经济政策“一直从紧”。2008年，随着民生新政、土地新政、金融新政的实施，政府次第出台更严厉的政策措施。结果，全国房价趋降，预售相继出现困难，而随着股市的萧条与房地产信贷政策收紧，房地产业的冬天已悄然来临。房地产最敏感的问题是资金问

7、题，是金融问题。房地产资金的三大主流渠道（预售、信贷、上市）相继出现梗阻，民间借贷利率迅速攀升。如何在困境中寻找更多的融资途径，成为各个房地产企业生存之命门。23由于大量土地囤积在流通环节，客观上导致土地资产被严重高估。上市房企非理智的屯地行为，无形中将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行，造成了严重的金融风险。央行和银监会8月底联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格商业性房地产信贷管理。其中，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；对国土资源

8、部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。此举表明了中国人民银行及银监会严格控制房地产信贷风险的决心，同时杜绝开发商囤积土地。我们认为，采取强硬的宏观政策是必要的，但还应该考虑政策的刚性所带来的烂尾成风的风险面。在最近的政策中我们已经看到，管理部