土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析

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1、安徽财经大学本科毕业论文土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析学院：班级:指导教师：学号：姓名：时间：日本房地产泡沫破灭对我国房地产市场的启示【摘要】根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法。虽然市场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论基础，因而能够较准确的反应其资产价值。笔者只从资产价值方面对房地产价格进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请予以指正。【关键词】不动产泡沫评估方法市场法收益法Ab

2、stract:Accordingtoourcurrentassessmentoftheindustryassessmentmethodstotakeonmoremarketcomparisonapproachandincomeapproachignoredthephenomenon,theauthoraccordingtotheirownopinion,thattheincomemethodshouldbeusedastheprimarymethodofassessment.Althoughthecomparisoninlinewit

3、hmarketcomparisonapproachthepsychologyoftherealestatetransactions,butcannotchangetheincomeapproachhasatheoreticalbasis,soitcanmoreaccuratelyreflectitsassetvalue.Theauthoronlyfromtheassetvalueassessmentofrealestateprices,withouttakingintoaccountthemarketfactorsofsupplyan

4、ddemandfactorsandconsumerbehavior,includinginadequatepleasebecorrected.Keywords:Realestate,bubble,assessmentmethods,themarketapproach,incomeapproachII目录一．简述日本房地产泡沫1(一)背景1(二)泡沫破碎后的影响3二．我国房地产现状4（一）地价持续上涨4（二）房地产信贷不断创新高6三．我国不动产价格虚高原因分析——从土地评估业看6（一）许多不动产只能采用市场比较法6（二）在两种方法都能使

5、用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法7四．具体阐述收益法和市场比较法7(一)市场比较法的应用7(二)收益还原法的应用8五．收益法的应用比市场比较法更科学11(一)市场比较法的不足11(二)收益还原法可取之处11(三)公式比较11六．结论12(一)综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率13(二)仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子13(三)两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准13参考文献14II引言：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。在其泡沫产生之前，房地产价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了其嚣张的

6、气焰，而泡沫破灭后，日本痛定思痛，更加注重使用科学的收益还原法。笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考。一．简述日本房地产泡沫20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而,还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无

7、起色。日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。80年代后半期,以至于在90年代的近10年间，其泡沫经济崩溃后的影响如劳动力过剩，设备过剩，不良债权的停滞，金融危机与银行倒闭的惊涛骇浪，政府公共事业的投资乘数之小，以至累积起赤字财政之巨大，在战后日本经济史上也是空前的。在日本经济发展过程中，房地产曾经是一朵鲜艳夺目的浪花，成为促进泡沫经济令人眼花缭乱的繁荣景象的一个亮点。随着泡沫经济的崩溃，它的

8、巨额债权无法收回。又由于房地产金融专门公司涉及到许多为其出资的母体银行等民间金融机构，使得房地产问题颇为引人注目。(一)背景1.城市房地产价格长期居高不下，发生海外并购热潮欲望使泡沫资本实物化从1955年到1972年的1