北京市房屋征收评估办法实施细则(征求意见稿)(2011年8月稿)

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1、北京市房屋征收评估办法实施细则（征求意见稿）第一章总则第一条为了维护房屋征收当事人的合法权益，规范房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》和《房地产估价规范》的有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。第二条在本市行政区域内国有土地上，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对评估确定的被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值和测算的被征收房屋类似房地产市场价格进行复核评估和鉴定，适用本实施细则。第三条

2、被征收房屋价值是指被征收的房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第四条被征收房屋价值评估应当明确估价目的，并将其表述为11“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。第五条被征收房屋价值评估应当明确估价时点，并

3、将其确定为房屋征收决定公告之日。第六条被征收房屋的性质、用途和建筑面积由房屋征收部门向房地产估价机构提供，未经登记的建筑由房屋征收部门提供认定及处理结果。第七条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第二章类似房地产市场价格的测算第八条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位相近并在用途、规模、档次、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面相同或者相似的房地产。第九条选取的类似房地产应参考下列因素进行设定：（一）住宅楼房应考虑的因素毛坯房或普通装修：四白落地、水泥地面、带门窗建筑结构：钢混、砖混建筑形式：板楼、塔楼、板塔结合建筑高度：多层

4、、高层、超高层公共设施：电梯、采暖、中央空调系统、燃气、抗震加固朝向：北向11楼层：顶层层高：被征收房屋实际层高容积率：被征收房屋实际容积率建成时间：被征收房屋的建成年代设定的其他因素：非成套楼房、成套楼房等。（二）住宅平房应考虑的因素毛坯房或普通装修：四白落地、水泥地面、带门窗建筑结构：砖木、砖混房屋因素：屋面、屋架、顶棚、墙身柱高：2.0米朝向：北向容积率：被征收房屋实际容积率建成时间：被征收房屋的建成年代设定的其他因素。（三）非住宅应考虑的因素根据被征收非住宅房屋的具体情况进行设定，包括但不限于用途、建筑结构、建筑高度、公共设施、朝向、层高、层数

5、、容积率、建成时间等。第十条在同一征收区域内，根据选取类似房地产设定的不同因素可选取多个被征收房屋的类似房地产。第十一条被征收房屋类似房地产的市场价格是指在估价时点被征收房屋的类似房地产在市场上的平均价格水平。11第十二条类似房地产价格首选市场法进行评估确定。无法选用市场法时，可选用收益法、成本法、假设开法进行评估，但需说明不采用市场法的理由。采用两种方法进行评估确定的，选用高值作为类似房地产的市场价格。第十三条一般情况下，在同一征收区域内应根据被征收房屋的类别分别评估类似房地产的市场价格，如果征收区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区

6、段的类似房地产的市场价格。第十四条市场法计算公式为：类似房地产的市场价格＝可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况修正×区位状况修正×实物状况修正1、可比实例，一般应在与征收范围具有相同特征的临近区域内符合要求的交易案例中搜集和选取，可比实例原则上不少于三个。前述范围内可比实例不足时，可将选取范围扩展为与征收区域具有替代关系、价格会相互影响的相似区域。2、类似房地产可比实例成交价格可以选取估价时点新近成交的新建商品房市场价格，也可采用被征收范围周边的估价时点新近成交的二手房成交价格。3、住宅用途类似房地产为平房的，若无法取得相似的平房可比实例，可选用商

7、品房楼房作为可比实例，但需进行容积率修正，公式为：类似房地产可比实例成交价格=楼房可比实例成交价格×K，K为类似房地产平房的容积率对应的修正系数（K值见附表一）。4、可比实例的成交价格应符合下列要求：11①成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格；②成交价格应选取估价时点新近的成交价格。5、市场法中交易情况、市场状况、区位状况、实物状况各项因素的修正，均采用百分率法。①区位状况修正内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等因素。具体内容应根据用途确定。②实物状况修正内容主要包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布

8、置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。具体内容应根据用途确定。③每项修正对可比实例成交价格的调