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1、房地产企业土地增值税和营业税政策辅导（天桥）山东省国税局培训中心许明课件下载：xuming6801@126.com密码：135790第一讲土地增值税清算政策一．征税范围的界定（一）原则上只有转让国有土地使用权的行为才需要缴纳土地增值税。（二）转让国有土地使用权的同时转让地上建筑物及其附着物5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-l
2、evel,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve（不能随便移动，一旦移动就会丧失原来的用途）的，也必须缴纳土地增值税。思考：甲企业转让一处厂房，转让价款3000万元，其中2000万元属于土地价款，600万元是房屋的价款，400万元属于机器设备的价款。问：确认缴纳土地增值税的收入时，应当确认为多少？答：2600万元。思考：假设上述收入中还包括青苗补偿费收入20万元。是否作为计算土地增值税的收入？答：应当作为计算土地增值税的收入额。5.1
3、-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve（三）只转让地上建筑物，不转让土地使用权的行为，不需要缴纳土地增值税。思考：甲企业将一座房屋转让给乙企业，房屋的转让价款10
4、00万元，每年对房屋所占的土地收取20万元的租赁费。不需要缴纳土地增值税。（四）转让集体土地使用权的行为原则上不一定缴纳土地增值税。但自2007年1月1日起5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregiona
5、lpositionandachieve，根据国税函【2007】645号文件的规定，土地使用者转让土地时，如果没有确定土地证（产权），无论是否办理土地的过户手续，只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的，都应当依法缴纳土地增值税和营业税。小产权房也应当缴纳土地增值税和营业税。（五）必须在转让土地使用权时确定了收入或视同取得收入，才需要缴纳土地增值税。二．征税对象的确定对基本的核算单位征税。一套房屋；一块土地；一幢房屋；一个小区；一个开发项目；等。三．征收方式（一）预缴：1.按月预缴，或按季预缴；5.1-9,,services,andmaketh
6、ecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve项目销售完毕时进行清算，多退少补。土地增值税限制第16条2.根据鲁地税发【2004】33号第2条：预缴土地增值税仅限于房地产企业，其他不从事房地产开发的企业转让不动产不
7、需要预缴土地增值税。3.预缴的比例由个地市税务机关确定。4．预缴的税额=【当期实现的销售收入+（期末预售房款余额-期初预售房款的余额）】*1%5.思考：房地产企业没有按规定的期限预缴土地增值税，是否构成偷税行为？答：不属于偷税行为。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictr
8、ansportsystem,thusprotectingthere
