简析土地流转信托

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1、简析土地流转信托一、土地流转信托的概念土地流转信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权和承包权不变的前提下，按照土地使用权市场化要求，通过运用一定的方法，实施必要的程序，将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。二、土地流转信托产生背景及发展土地流转信托的产生是顺应城镇化进程而展开的。由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因，土地抛荒在全国范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。在此情况下，土地信托顺势而生。信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和

2、收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。在农村土地流转中引入信托制度，在利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能同时，推动了土地资源合理再配置，从而提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。在我国土地流转信托早在信托公司正式涉水之前，浙江绍兴、湖南益阳和福建沙县等地就早已有之，已经初步探索了土地流转信托模式。其中，“绍兴模式”，即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构，起到信息汇总中间商作用。具体操作上，农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社；村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇

3、信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案；而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者；种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。 “益阳模式”，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。 “沙县模式”，即2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequirementsplacedonthetermin

4、alstripterminals,onlineidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecablecoreprovidesbindingintoacircle,harnesstiespacingisgenerally100mm;branchofficesshallbebindingonbothends,eachcore公司由县农业局负责组建，由县财政拨付200万元作为信托基金，拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡（镇、街道）成立土地信托分公司，通过支付土

5、地使用权转让费从委托方手中获得土地，并将集中后的土地调整成片，进行整理开发，通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目，获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。从上述几种模式的设计结构上来看，主要还是政府主导和信托公司设计的产品，农民无议价能力，对农民不具备融资属性，更像是合作社经营的另一种形式。这些模式只能称为土地流转信托的初级阶段。此外，中粮信托在2010年也曾尝试土地信托。黑龙江肇东市五里明镇政府将其下属的三个玉米种植合作社土地承包经营权和农户姜晓波的鱼塘承包经营权，委托给中粮信托设立自益型财产权信托。信托受益权质押给龙江银行肇东

6、支行，为先锋、东风和胜平三个玉米种植合作社在肇东支行的1000万元农业贷款提供还款担保。这一模式在当时看来有诸多创新：一是用土地承包经营权和鱼塘承包权作为信托财产，设立财产权信托；二是将信托收益权质押给龙江银行，用于银行贷款的担保。但该种模式的产生依赖于参与各方的特殊股东身份，在操作上不具备普遍性。中粮集团为中粮信托控股方，持股比例72%；中粮集团同时为2009年正式重组挂牌的龙江银行第二大股东，持股20%。中粮信托和龙江银行同属中粮集团金融业务部门组成部分，这一特殊股东关系，才使得中粮信托信托受益权凭证，在尚未完全确权的情况之下，可以为农业贷款做质押担保。随着十八届

7、三中全会中一系列针对土地市场改革意见的公布，让信托公司对土地流转信托一直持有的观望态度有了可以转为实际行动的可能性，部分信托公司开始试水。继2013年10月中信信托公告成立的中国首款土地流转信托“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”后，北京信托在安徽无锡推出其首款产品“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”。此后，2013年12月13日，山东省潍坊青州市与中信信托正式签约，共同推出土地经营权流转信托项目。三、土地流转信托的政策导向及法律依据（一）政策导向beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifi