养老地产经营模式专题研究资料要点

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1、养老地产运营模式专题研究进行养老地产开发，首先要解决两个问题，一是养老地产的盈利模式问题，即盈利模式可持续的问题：如何能将短期、中期、长期的盈利模式结合，维持项目运转现金流；二是养老机构的后期运营管理问题。本篇专题研究将重点对养老地产的商业运作模式、盈利模式进行分析研究，挖掘目前市场上主流养老地产项目的经营亮点。盈利模式后期运营一、养老地产商业运作模式分析目前，中国市场上养老地产的运营方式包括全部出售、出售与自持结合、会员制销售、只租不售等四种模式模式一：全部出售（挂羊头卖狗肉）以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配

2、套并举模式二：出售与持有相结合（以售养租）养老地产的相关物业全部进行出售，将住宅建设与社区管理相结合模式三：会员制销售养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“出售+持有”模式一次性支付一笔入会费，便可自由选择房型入住，每年另根据房型不同支付金额不等的年费。收费：会员制+管理费模式四：只租不售对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同的租金案例：四个典型养老地产地产项目运作模式一览目前，根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束

3、保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。即东方太阳城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。因此，保险公司直接进入养老地产将采取只租不售的形式。二、盈利模式设计真正意义上的养老地产在盈利模式上应实现多赢利点组合、彼此互补，中短期盈利相结合，才能提高项目收益，控制投资风险。护理配套商品住宅养生产品养老产品以护理完善的持有型养老地产为卖点，炒热社区一

4、期养老产品二期养老产品三期养老产品一期护理配套一期商品住宅一期养生产品二期康复配套预售款与租赁费投资推动住宅热销中端销售产品供养生开发二期商品住宅三期医疗配套完善与住宅回款支持高端养老产品开发推动三期医疗开发三期高端住宅三期商品住宅回款支撑养生开发，二期养生为社区共享服务、收益平台二期养生产品1、回报周期长短错配单一的盈利点很难使项目获得长期发展，确定养老地产赢利模式的关键是设计一个多赢利点的体系，考虑哪些点是当下盈利，哪些为未来盈利。综合考虑以后再看项目的产品规划，如何分期开发，第一期开发多少、开发什么样的产品，这样短期

5、、中期、长期的现金流和利润都能够得到保证，现金流应该安全，刘润要足够高。2、业态种类齐全、产品配比及规模符合项目需求养老地产应当在业态上实现多元化，包含医疗、护理、娱乐、居住、适老化设计、旅游、新农业等综合业态；以上业态可进行再细分，如养生业态可分为室内养生和户外养生，医疗可以分为疾病治疗和康复护理，居住可分为度假休闲和普通居住，新型农业可细分为种植、观赏、深加工等等。三、保险业挂钩养老地产商业模式解析（一）保险挂钩养老地产的商业模式 1．保险挂钩养老地产的驱动力产品端与投资端的资金对接通道（提前锁定现金流）：通过产品与入

6、住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。现金回流2年普通地产中年投保期预售期入住养老地产15年左右提前回流资金现金回流2、全生命的产业链：养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的

7、全生命周期覆盖。回报周期改善长短错配：寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。政策性地产增值预期：通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。（二）地产：养老选址的路径预判我们认为保险系养老社区的发展路径为先试点、后推广；先生活、后度假。保险公司做养老社区的优势在于全国网络和品牌，长期协同效应体现在客户的广覆盖。开发的第一批客户均为高净值（短期交费200万以上门槛）的养老需求，量少以保证入住率，价高以锁定现金流。而后围绕这部分既有客户来开发围绕旅游和气候主题

8、的候鸟式度假养老社区，同时开发新地域的客户，并达到与各地保费的协同效用。第二条线，是围绕着经济发达地区和沿海旅游城市而建立，可以开发度假式养老园区。例如国寿的第二三个基地选在厦门和苏州，新华的第四个养老基地选在广州，合众的第三个养老基地在南宁邕江，平安不动产公司的养老基地选在浙江桐乡。四、中美养老地产开