2010房地产策划--深圳地产--秦皇岛海洋新城项目整体市场定位研究-59页-2007-2008-2009年

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1、中国.秦皇岛海洋新城项目前期顾问报告(PartII)整体市场定位研究（终稿）谨呈：海洋置业有限公司9/3/2021整体定位策略的研究围绕项目市场价值挖掘展开区域价值定义消费者检验市场机会挖掘价值挖掘本项目市场价值挖掘模式图解：2区域价值重新定义区域资源城市规划城市功能区域未来区域价值重新定义消费者检验市场机会挖掘价值挖掘3绝佳的居住环境得到广泛认可区域资源价值点众多，但哪一点才能成为区域发展的核心动力？单纯依靠广泛的区域资源认同能否带来旺盛的居住需求？分布众多高校和奥体设施，文教体育氛围浓厚十分钟步行范围内可达的树林、海滨浴场、沙滩休闲娱乐区接驳主干路，外部交通

2、便捷高校高校高校高校奥体中心足球学校树林沙滩海水浴场河北大街4区域城市属性层级随政策规划变化得到提升，但区域中心尚未形成按照新的发展规划，秦皇岛目前行政中心过于偏东，市政府西迁将带来城市中心西移区域位于市区与北戴河联系的重要联系节点城市中心的变化将带来本区域城市属性的变化北戴河区海港区中心山海关区城区发展方向所在区域原有属性位于城区间连接带上，属于城市边缘非中心区域随着城市重心西移，区域城市属性增强，被动升级为城市新中心辐射区，城市性居住价值将逐步提升滨海土地稀缺与城市属性变化将使区域成为唯一性的城市中心滨海开发区域5奥运事件带来远期知名度及成熟度提升，为区域带来

3、活力和人流的聚集要求奥运会的举办将带来城市尤其是区域在全国和世界的影响力提升所在区域将成为城市重要的形象窗口，项目形象及影响将被重点关注结合奥运前后秦皇岛城市影响力和形象变化，打造一个整合区域短期机遇和长期发展的高档城市社区，与周边项目共同成为秦皇岛城市海岸新街区利用奥运对区域旅游、休闲等性质的带动，以现代、时尚生活为主题打造国际化生活街区，同时提供部分休闲旅游功能，给区域周边项目作补充，成为区域资源整合的中心奥体中心6城市新一极呼之欲出，项目规模优势有能力引导区域发展，形成区域性综合节点对比重心外移的老城中心区和性质单一的开发区住区，项目有条件整合区域内的城市优

4、势资源形成新城市综合性节点承担城市功能完善者的职责，形成区域活力中心，站在全市的高度，有可能创造联系城市各部分发展的新一极以区域未来居住品质和规模为基础，通过时尚的高档休闲娱乐商业创造活力元素，形成具有城市活力的国际化新街区文体新区滨海资源本项目（资源整合者）所在区域传统商圈复合中心区开发区单纯住宅区城市发展方向产业开发区城市生活岸线城市综合节点（功能补缺者）商业缺失活力缺失高档居住缺失区域核心缺失资源整合者缺失7依据以上分析，将区域价值重新整合为三大价值挖掘机会更新区域形象，挖掘区域新城市居住价值中心化整合价值：城市海岸社区的高档生活方式区域资源价值：高档品质居

5、住环境城市功能价值：补足区域性城市节点形成区域中心，增加活力元素，聚集人气以精神凝聚区域价值，打造项目人文内涵上的核心竞争力8市场机会挖掘宏观因素城市价值市场阶段区域价值重新定义消费者检验市场机会挖掘价值挖掘9秦皇岛市高速增长的经济运行指标和外向型经济优势明显的产业发展状况预示房地产市场发展的高峰期已经出现秦皇岛市是中国对外开放的１４个沿海港口城市之一，与其他沿海城市相比，经济发展略显缓慢;随着进出口业务的大量增加以及招商引资力度加大，秦皇岛作为外商生产基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易等方面的经济发展；投资者的增加，必然活跃旅游地产市场，生产性企业的扩增促

6、使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求；目前全市总体经济运行趋好，03年GDP增长率12.1%,人均GDP突破2000美元，根据国际上的规律，房地产业在高速发展阶段；秦皇岛历年GDP增长值与增长率10秦皇岛市06年房地产市场供不应求，需求旺盛超出市场预期，需求释放已经开始2000年开始秦皇岛市房地产投资一直保持较高增长；06秦皇岛房地产市场商品房销售保持快速增长;注：2006年数据为前11个月数据11原因分析秦皇岛房地产市场自住型置业需求旺盛1.居住升级客户的换房需求根据本次置业需求调查，大部分秦皇岛市民住房仍为福利分房，对改善居住环境有迫切愿望除少数二次置业者

7、外，95%的被调查者会考虑在2-3年购房2.城市新增人口的安置型需求2005年新增城市人口1.9万人，新增住户5000户，如按每户购买一套70平米住宅计算，将给秦皇岛房地产市场带来35万平方米潜在需求，相当于05年房屋销售面积的1/4秦皇岛市房地产市场目前的地价和房价被置业者普遍认同根据市场调查显示，秦皇岛市的楼盘销售几乎未受新政影响政策的变化对由实际需求引发的市场增长的二、三线城市影响甚微12宏观因素对秦皇岛房地产市场影响小结进出口业务的大量增加以及生产性企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求宏观政策对一线城市置业影响较大，而秦皇岛房地产市场自住型

8、置业主导的