零售企业高投入低产出发展状况探讨研究

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1、www.innomart.cn创业商机网零售企业高投入低产出发展状况探讨研究    眼看着租赁物业即将到期，面临涨租、撤出或拿到越来越差位置等风险，欧尚、农工商、TESCO乐购、大润发甚至家乐福等都在积极寻求自持物业的形式发展项目。TESCO乐购甚至为此在华特意独立成立公司开发房地产项目。    然而，梦想是美好的，现实却是残酷的，零售商做房地产开发并非易事。TESCO乐购中国区近期刚刚经历了“大裁员”风波，尤其是原本受到重视的房地产公司被合并，地产业务公司大量裁员，TESCO英国总部翠丰集团也对中国区转型商业地产的策略表示失望，并要

2、求回归到租赁发展模式。    TESCO乐购中国区发展模式变迁仅是零售业的一个缩影，高企的投资成本、艰难的招商、过低档次的定位等都成为导致零售商们向商业地产转型失败的瓶颈。    “弱”现金流难敌高投入    除了麦德龙之外，大部分卖场、超市业者都采取租赁为主的模式，因为自行开发持有物业除了需要大量资金之外，也会影响扩张速度。目前，麦德龙的门店数量比之沃尔玛、家乐福等竞争对手要少得多。www.innomart.cn创业商机网www.innomart.cn创业商机网    “在初入市场时，追求速度是肯定的，故而大多数业者此前都选择轻资产

3、型的租赁发展模式，但随着竞争越来越激烈，选址越来越困难，很多零售业者开始发现，假如自己能持有物业，那么就不会面临租约到期、租金涨价甚至搬场的风险，而且物业本身具有增值和保值的作用，自持物业也使得麦德龙经过多年的隐忍和坚持，尽管在数量上不如对手，但固定资产却占绝对优势。所以发展到现在，很多业者开始考虑或已经向商业地产转型，可这并不容易。”时富金融消费类分析师廉波指出。    自持物业甚至买地自建对专业房地产开发商来说或许是常规作业，但对零售商们来说就有些困难了。    “资金，这是最根本的一个难题。我曾经在一家大型国有零售集团任管理层，

4、参与过数个大型商场的开发，当时我们也主张自持物业。在上海金沙江路区域，有一块工业用地，我们打算建设卖场加购物中心，但这牵涉到改用地性质问题。”吴伟华(化名)告诉记者。    而更改用地性质需要繁琐的手续和审核流程，复杂且耗时长，经费消耗更是巨大。    说起当时的过程，吴伟华至今记忆犹新。“www.innomart.cn创业商机网www.innomart.cn创业商机网我们一次次跑相关部门，审核文件，再做文件，再送审核，这里面牵扯的精力和细节实在太多，最终我们集团耗费了约4亿元完成土地性质的更改，从工业用地改成商业用地。这还是幸运的，

5、因为没有牵涉到居民迁居问题，否则补偿还要厉害。之后，建设商场又耗费了起码5亿元，前前后后差不多耗资10亿元。如今这个商场的经营业绩也只能算一般。”    这还不是最困难的，起码上海的这个项目之后建设完成并投入运营了。吴伟华还看到过其集团在江苏投建的一个商场项目半路“卡壳”，当地原本也要建设一个卖场加购物中心型的商业地产项目，土地等各方面已经看好并进入了相关程序，结果由于种种原因使项目无法进行，而当时该集团已经为此投入了5000万元，却落得进退两难。    “另外，还有一个项目原本也是定在上海，但因为涉及到收购的这个物业有众多小产权业主

6、，这是令人头痛且难以解决的，最终也被搁置。这些进退两难的项目使公司白白耗资不菲，这对零售商来说是致命的，因为零售商的流动资金并不多。”吴伟华坦言。    普华永道指出，中国零售企业的资金来源在相当程度上依赖负债，特别是短期负债，其中，包括各类供应商的应付货款、消费卡预收款等运营负债。目前中国零售企业的资产负债率均超过60%，中国零售企业的流动负债中，应付账款占45%，预收账款占17%，短期银行借款及融资债券占比为19%，其他占19%。    “www.innomart.cn创业商机网www.innomart.cn创业商机网因为银行借贷

7、占比极少，以前零售商都依靠供应商账款和预收费开新店，现在监管规定缩短供应商账期，预付卡费用也不可用于开店，那么零售商就减少了大量流动资金，这种情况下要自持物业是缺乏现金流底气的，更何况物业开发中还会遭遇种种难题，导致资金浪费，这更给零售商转型商业地产增加难度。”廉波分析。    定位与招商难题    即便是拿下了物业，对于零售商们来说，定位与招商依旧是个难题。与一般的高端商场不同，既然是零售商们自行开发的物业，将自家品牌的卖场超市放入是“必须的”。    “这就给好不容易拿下的商场项目设置了第一个难题——定位。卖场品牌无论是本土还是外

8、资，基本都是定位在大众化、平价消费层次，而且各个卖场为了争夺客源，还会大打价格战，这使得光顾卖场的常客基本以对价格非常敏感的中老年客人为主，即便有年轻人出现，也是相对注重比价的族群，所以卖场超市的客人消费类和层次都不会太