海雅缤纷城新深圳安湖店可行性研究报告页

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1、海雅百货新安湖店可行性研究报告美格行商业顾问机构116目录一、总论51.1项目背景51.1.1项目名称51.1.2项目地理位置51.1.3项目基本经济技术指标51.1.4承担可行性研究工作的单位51.1.5研究工作依据61.2可行性研究结论61.2.1市场预测61.2.2项目建设进度71.2.3投资估算和资金筹措71.2.4项目综合评价结论7二、项目投资环境与商业市场研究92.1市场宏观背景92.1.1深圳市宏观背景92.1.2宝安区宏观背景152.2商业市场研究242.2.1深圳市商业概况242.2.2宝安商业概况272.2.3商业调研282.2.4商业市场发展趋势3

2、72.2.5商业市场容量分析382.2.6零售行业状况分析402.2.7项目竞争分析502.2.8商业市场分析结论542.3消费者调研552.3.1消费者问卷调查说明552.3.2消费者基本特征调查分析562.3.3受访者消费习惯调查602.3.4商圈评价742.3.5各类型交叉分析762.3.6消费者调研结论802.4商家访谈832.4.1商家访谈概况832.4.2访谈商家分析832.4.3商家访谈结论87三、项目分析883.1项目四至情况分析883.2项目地块价值分析893.3项目交通分析901163.4项目周边人车流分析913.5项目SWOT分析943.6项目分析

3、总结95四、市场定位974.1项目定位974.2档次定位984.3功能定位984.4消费群定位99五、组织架构及管理模式1005.1组织架构1005.2项目组织管理模式1015.2.1组织机构1015.2.2人员配备101六、投资估算与资金筹措1026.1项目估算及依据1026.2项目总投资估算1026.2.1固定资产总投资1026.2.2流动资金总额1036.3资金筹措1036.3.1资金来源1036.3.2项目筹资方案1036.3.3资金应用计划104七、项目收入测算1057.1商业租金水平估算1057.2商业十年租赁收益测算106八、财务预测和评价1088.1财务

4、预测1088.1.1项目总成本测算1088.1.2利润分析1108.2财务评价1108.2.1项目盈利能力分析1108.2.2不确定性分析1118.2.3财务评价结论114九、可行性研究结论115116一、总论1.1项目背景1.1.1项目名称新安湖商业中心1.1.2项目地理位置宝安区新安街道5区建安一路与新圳路交汇处东侧1.1.3项目基本经济技术指标表1-1基本经济技术表项目数据指标总用地面积（㎡）46778.2建筑面积（㎡）229262.18商业面积（㎡）108229.02停车场面积（㎡）80000容积率≤4.9建筑密度≤60%1.1.4承担可行性研究工作的单位深圳美

5、格行商业地产顾问有限公司美格行商业地产顾问机构是中国商业地产领域的专业服务商，由深圳市美格行房地产顾问有限公司与美格行商业经营管理（深圳）有限公司构成，全方位对接深圳市零售商专业委员会及香港购物中心研究所，并得到中国购物中心产业资讯中心与诸多著名商家的鼎力支持，业已建立起深厚的资源网络与服务平台。116经过多年的不懈努力，如今的美格行已迅速发展成为深圳乃至全国商业地产领域最优秀的专业服务商之一。美格行以“缔造商业持续繁荣，降低客户投资风险”为宗旨，为顾客提供购物中心、商业街、专业市场、城市综合体等商业形态的策划顾问、招商运营和营销代理的全方位解决方案。现美格行公司已操作

6、了近百个大型商业地产项目，其强大的商业运作能力为市场所认可。美格行服务过的部分客户有万科地产、中海地产、中信集团、深国投地产、泰华集团、金地集团、华发集团、佳兆业地产、正中地产等著名实力地产商。1.1.5研究工作依据1、国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》；2、国家发展与改革委员会办公厅计办投资[2002]15号文发布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；3、深圳市海雅商业股份有限公司与深圳市美格行商业顾问机构签订的可行性研究报告编制委托合同。1.2可行性研究结论1.2.1市场预测116宝安区经济运行良好，人口快速增长，人均可支配收入、消费支出、社会

7、零售消费品总额等和深圳市水平相差不大，蕴藏消费力较强。宝安商业目前主要以满足消费群日常生活需求，整体档次不高，形象一般，缺乏具有较强扩张力、凝聚力的大型集中商业，商业发展相对固化，商业发展遭遇瓶颈，商业发展仍有一定的空间，商业发展潜力较大。区域消费者较大部分有跨区域消费的习惯，而服饰、休闲娱乐、餐饮美食、数码家电等是跨区域消费的主要业态，宝安现阶段的商业已不能满足消费群的实际需求。1.2.2项目建设进度项目将于2009年1月开始随新安湖商业中心的土建工程进行装修工作，主要安装电梯等各类设备，预计装修时间为6个月，至2006年6月，开始全面