莆田海峡城项目过程沟通

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1、莆田海峡城项目过程沟通莆田海峡城项目过程沟通2010年12月24日222项目目标和整体定位项目目标和整体定位33专业市场模式分析专业市场模式分析44购物中心模式分析购物中心模式分析55项目整体定位梳理项目整体定位梳理规划排布规划排布113目标：建立可复制开发模式，寻求品牌可延伸，商业可持续，文化可传承的目标，并实现利润和回现兼顾寻找可复制的开发（商业）模式——建立自已的商业模式形成商业模式，全国复制专业市场+shoppingmall的开发模式客户目标品牌可延伸，商业可持续，文化可传承——品牌目标利润和回现兼顾——利润目标建立当地乃至整个海西影响力保证商业可持续经营、建立企业

2、品牌获得合理开发利润前期有回现要求，销售一层商铺和类住宅回现3年内本项目商业要开业，3年内在全国再拿三块地，5年内打包上市本报告是严格保密的。4整体定位——我们是莆田新中心以时尚动感商业引领莆田潮流前线，以专业健康生活方式打造生态健康之城引领莆田·辐射海西·享誉中国的健康休闲城本报告是严格保密的。5本项目发展战略自我中心化，主动占位——以健康产业为标杆，结合大型综合体打造海西活力健康休闲中心城??以健康产业为概念，通过产业聚合和产业功能的完善，形成差异化特色，打造生态健康产业??面向区域内产业人群，全市时尚人群潜在需求，形成立足全市的旅游、购物、休闲、娱乐中心??凭借项目区

3、位交通与未来区域升值优势，吸引特色商家，与同类项目形成鲜明的差异化优势，高端占位??物业发展方向充分市场化、以市场为导向并预留弹性空间，随区域成熟度分阶段开发本报告是严格保密的。6本项目开发模式：以商业为核心，各种功能复合联动，带动区域繁荣，打造商业、休闲、会展、养生、旅游、文化的复合产业链商业商业SOHOSOHO酒店会展酒店会展住宅住宅§作用§相互关系§提升整体档次的有力手段§标志性§资产沉淀§以类住宅形式开发§可商可住§可成为商业办公需求配套§项目活力的核心，建立高端形象§项目的亮点和特色之处§形成完善配套、信息平台§项目利润实现的关键§利用其它功能，实现价值最大化§现

4、金流来源§为商业带来基本消费人流§商业为写字楼、酒店和住宅提供配套§商业有利公寓、住宅销售§酒店为商务办公、会展提供共享的服务和配套设施§酒店、会展可以提高项目整体档次§SOHO为商业带来潜在客户§住宅为商业提供消费客源§前期聚集人气，炒热区域§带动商业成型，促进招商；§项目独一无二的特色和亮点游乐场、游乐场、植物园、植物园、博物馆博物馆本报告是严格保密的。7商业的打造包含专业市场和购物中心两种模式，两条腿走路，互相促进，项目发展不同阶段重心不同??健康管理中心（全国知名的）??养生中心（海西特色的）??交易市场（对台、对东南亚）面向海西，打造健康休闲养生之城商业发展方向面

5、向大莆田市场，打造时尚购物娱乐之都??购物中心（名品集合，复合shoppingmall）??运动中心（可参与性游乐）??娱乐市场（时尚动感，汇聚人气）8开发模式的分析从以下三个维度进行，重点放在商业模式上p全国市场上已有成功模式??全国是否有可参照的成功模式？??全国已成功案例是如何打造的？对本项目有哪些可借鉴之处？??站在巨人的肩膀上我们该做些什么，寻找自已独特的开发方式？p自身资源？p目前市场现状是否能支撑项目成功？??自身有哪些可利用资源？(医药专业市场的优势是否能放大其产业链，形成独一无二的优势？）??商业运营及招商能力能否最大化挖掘？??资金及时间机会成本的投入？

6、??目前住宅、商业市场容量如何能否支撑大体量的住宅和商业？??商业、住宅客户是谁？他们的关注点是什么？??未来区域规划，区域成熟度是否能支撑项目开发？核心问题在现有市场情况下，如何保证项目成功开发，并形成可复制的商业模式p全国成功模式对本项目开发模式启示？p本地市场与全国成功模式的匹配？p自身资源如何最大化利用，建立独特的核心竞争力？综合三个维度考量下，得到：本报告是严格保密的。922项目目标和整体定位项目目标和整体定位33专业市场模式分析专业市场模式分析44购物中心模式分析购物中心模式分析55项目整体定位梳理项目整体定位梳理规划排布规划排布11??外部前提：城市环境、商圈

7、因素、人口支撑等??项目自身操作：业态选择、招商能力等??本地市场匹配分析10案例选取原则：区位大规模MALL交通便利成功开发??所借鉴案例目前运营成功，且已形成可复制性开发模式??规模均在10万平方米以上的大型SHOPINGMALL??选取案例均为城市郊区，城市未来发展方向??交通通达性好，重要交通节点，交通便利重点分析三个案例：1、北京金源时代购物中心2、晋江SM3、第三代万达广场前期研究的案例：??北京金源时代购物中心??重庆金源时代购物中心??昆明金源时代购物中心??全国万达广场??厦门SM??晋江SM??