物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨　

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1、物权法规定的业主权利及其保障现状之探讨【内容提要】《物权法》规定的业主权利有三大项，即业主的专有所有权、共有所有权和成员权。业主的专有所有权包括所有权、相邻使用权；共有所有权包括共有部分的使用权和收益权；成员权包括管理权、参与议事、决定权、知情权、监督权、请求权和诉讼权。本文通过解读业主各项具体权利及其保障的法律规定内容，指出一些立法规定和实践操作方面的缺憾，提出出业主权利要得到充分的保保障实现，其必须依赖于具具体的实体权利义务规定和和公正的程序、精致的流程程予以配合。在我国，““业主”概念的引入是房地地产经济发展的结果，到xxx年出台的《物业管理条条例》时，“

2、业主”逐渐从从经济学概念演化为法律概概念，并在经济生活与人们们的日常物业管理活动中被被广泛地使用。从字面上看看，“业主”即“业”的所所有者。《物业管理条例》》第六条中规定“房屋的所所有权人为业主”，把“业业主”界定为房屋所有权人人。其实未必如此。就建筑筑物区划内的房屋及相关物物的权利享有和维护而言，，只要对房屋及相关物享有有占有、使用、收益或者处处分中的部分权能与利益，，即可构成法律意义上的““业主”。依这一判断，建建筑物区划内的“业主”是是指对房屋及其相关物有直直接支配权并享有其利益的的物的所有人、使用人以及13/13及收益人、处分人。只要符符合以下几个规定性

3、，就应应当在区域范围内正当地行行使权利而成为建立于房屋屋及其相关物之上的权利主主体——“业主”。这些规规定性包括：在以土地整幅幅利用为基础的建筑区划范范围为内；区域范围内客体体应为房屋及其相关物；享享有对房屋及其相关物直接接进行全部或者部分支配的的权利；直接享受房屋及其其相关物的占有、使用、收收益或者处分利益；对房屋屋及其相关物的权利具有排排他性。将于今年10月11日起实施的《物权法》，，也再次明确肯定了“业主主”的概念，并在第六章业业主的建筑物区分所有权中中专章规定了业主的权利及及其有关保障内容。随着着市场经济的发展，公民的的法律意识逐渐增强，业主主的权利也越

4、来越引起重视视。目前《物权法》规定业业主权利究竟有哪些以及应应当如何保障，已不仅仅是是社会关注的热点问题，也也是理论、实务部门的焦点点问题。现结合我国《物权权法》的条文规定内容分析析，笔者浅谈一些个人看法法，以求抛砖引玉。业主主的权利来源于物权，是物物业管理法律制度所应调整整规范的内容。而物业管理理制度的理论基础就是区分分所有权理论。我国《物权权法》在立法上，是根据大大陆法系各国理论和实践所所采用的三元论通说来确立立有关业主权利的法律内容容，这也就是我国《物权法法》所规定的业主权利及其其保障的理论依据。13/13我国国《物权法》第六章业主的的建筑物区分所有权部分

5、共共有十四条的规定内容，也也是《物权法》规定业主权权利及其保障的最直接的法法律表述。从这些法律规定定内容上讲，业主的权利主主要有三大项：一是对楼房房专有部分享有的专有所有有权；二是对楼房共有部分分享有的共有所有权；三是是因区分建筑物共同关系享享有的成员权。其中，业主主的专有所有权是基础和核核心，共有所有权和成员权权的产生和存在都是源于专专有所有权。实际上，业主主的三大项权利是紧密联系系在一起的，共同构筑业主主的权利及其保障体系。业业主的三大项权利中，同时时又各自包含了一些具体的的权利内容。一、在专有有所有权中，主要有两项具具体内容：1、所有权物权法所指向的所有权

6、是指指业主对于建筑物内的住宅宅、经营性用房等专有部分分享有所有权，包括占有、、使用、收益和处分四项权权能，即业主可以依法使用用、出租、出借、转让、赠赠与等，他人不得干涉，具具有绝对权性质的。《物权权法》第七十条规定，业主主对建筑物内的住宅、经营营性用房等专有部分享有所所有权；第七十一条规定，，业主对其建筑物专有部分分享有占有、使用、收益和和处分的权利。业主依法行行使其专有所有权，也是受受到我国宪法、民法等法律律所保护的。但是业主行使使其权利时不得危及建筑物物的安全，亦不得损害其他他业主的合法权益。《物权权法》第七十七条还明确规13/13规定，业主不得违反法律、、

7、法规以及管理规约，将住住宅改变为经营性用房。业业主将住宅改变为经营性用用房的，除遵守法律、法规规以及管理规约外，应当经经有利害关系的业主同意。。这既是对业主权利行使的的限制，也是业主保障自己己权利的最佳实现方式。如如近年来出现的“群租”现现象，实际上是违背了《物物权法》第六条和上述的第第七十条、第七十一条的相相关规定，理应予以制止。。、相邻使用权这是指指业主为了正当合理地使用用自己的专有部分而请求使使用其他业主的专有部分或或者公用部分的权利。如为为了修复自己漏水的天花板板，该业主可以利用楼上业业主的地板，楼上业主不得得拒绝。《物权法》第八十十八条规定，不动产权利

8、人人因建造、修缮建筑物以